中新網11月23日電 據《香港經濟導報》報道，今年以來，中國房地產市場蕭條的房屋貸款業務迫使銀行再度出手，這次的目標是住宅以外的商用房產貸款市場。
近日，中國農業銀行公布《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法(試行)》，決定在北京、上海、天津等七個城市穩步開展經營性物業抵押貸款業務。對于這種降低門檻的做法，開發商、投資者都歡迎。有業內人士指出，這對于整個商業地產這是一個信號，商業地產金融配套正在逐步完善，一直在商業貸款上有些“堵”的商業地產或許將出現一個新的拐點，隨之而來的挑戰也將會越來越大。
放寬貸款“一箭三雕”
據了解，經營性物業抵押貸款是向經營性物業抵押貸款所有權人發放的貸款，其抵押物為所有權人擁有或購置的經營性物業，并以其經營收入還本付息。簡單說，就是個人或企業都可將名下的寫字樓、商鋪等商用房產抵押給銀行獲得貸款，也可以在購置這些物業時辦理按揭貸款。
對于這種經營性物業抵押貸款，農行相關業務負責人表示，資金在銀行、開發商和購房者之間有一種循環的“三角關系”。銀行發放項目開發貸款給開發商，購房者則以房子作為抵押向銀行申請貸款付給開發商，開發商再用回款歸還銀行貸款。銀行如果在放開開發商貸款的同時不放開購房抵押貸款，銀行的房產開發貸款風險會非常大。如果銀行貸出去的房產開發貸款，隨著房產出售“變成”購房按揭貸款后，銀行就“安心”了。
這次對商業用房貸款的放寬，給銀行、開發商以及投資者都帶來了實際的利益，實現了“一箭三雕”。但在此過后，又不得不深思銀行為何松口，從先前的緊縮商業貸款轉變到現在推出經營性物業抵押貸款呢？農行某負責人在沒有過多的說明原因，只表示“客戶有這個需求，而在其他地方試行后逾期率較低”，所以看好市場前景。
業內權威人士則指出，“表面上這是一種簡單的需求推動表現，但深層次分析，商業地產市場的發展現狀導致金融政策的轉向。”
完善金融配套是出路
商業地產項目價格近年來隨著住宅市場房價而大幅攀升，部份地區增幅超過住宅樓價增幅，商業地產也因此被業內普遍認為是高風險行業。正是基于此考慮，此前銀行對商業地產項目的貸款一直非常謹慎，收緊商業物業貸款。
業內權威人士透露說，“起初以為，收緊商業物業貸款一方面能夠控制商業地產的盲目開發，一方面又能在相當程度上減小金融風險，但是事實上，卻沒有達到預期效果。”一邊是銀行捂緊“錢袋”，另一邊是商業地產項目建設還在如火如荼地進行。
同時，為解決開發資金問題，不少開發商是以住宅名義立項而取得的。貸款用于商業地產開發，這直接導致了市場開發的扭曲，而幾乎就在銀行收緊商業地產信貸之后，不少商業項目胎死腹中。“事實表明，收緊銀根并不能有效抑制商業地產的發展，而不配套的金融政策反而扭曲了商業地產的發展，放寬貸款政策是新的嘗試，也是一個信號。”
放寬商業用房貸款在很大程度上將減輕在資金運轉上的壓力，這是毋庸置疑的。雖然銀行目前放松了貸款條件，但還是會很謹慎，更加看重開發企業的資金實力、項目運作能力及以往開發和銷售的業績。可以說，銀行與開發商的關系是典型的“舟與水”，銀行在選擇放貸對象時表現出來的態度是絕對的“嫌貧愛富”，對實力弱的開發商則是嚴格挑選或者干脆放棄，實力強的開發商會占取優勢。
刺激商業地產找出路
從目前的商業地產開發來看，很多開發商常常是拍腦袋說了算，在項目開發前期，缺乏足夠的市場調研、分析等工作，建成后市場適應性極差，導致不少項目是建了賣，賣不動再改，而且在項目建成后，為了快速回籠資金，多采取產權分割銷售的形式，正是這種急功近利的商業地產運作模式最終導致了市場上很多失敗的案例。
第三極總裁歐陽旭指出，這也是銀行謹慎對待商業房貸的重要因素。他認為，從投資者的角度來說，如果項目租金收益不明顯，甚至不到住宅投資普遍標準8%的話，將會陷入既貼補收益不足帶來的空缺，還得付銀行按揭的雙重夾擊的尷尬境地。如此一來，銀行收到的首付款大幅度縮水，按揭款因為商鋪租不出去而斷鏈條還不起，所面對的壓力就可想而知了。
專家分析認為，進一步完善金融融資體制將會促進整個商業地產市場的健康有序發展，但在此過程中，由投資者、銀行、企業組成的需求鏈會促使“大魚吃小魚”局面的出現，有創新有實力的企業將會獲得話語權，如此看來，商業地產市場也還會繼續不平靜。(周華）
