成交均價

　　上半場 漲價太容易，降價太難

　　調控，政府打的是房價上漲，市場期待的是價格下降。然而，調控百日以來，和調控前北京房價的上漲，特別是通州區的猛漲相比，房價降得太難了；和調控后成交量急剎車相比，房價卻是“點剎”，而且其背后還有一種“被降價”的微妙。

　　新房價格：6月和5月持平

　　根據北京市統計局統計，6月，北京新建住宅價格與上月持平，與樓市調控的目標顯得不是那么融洽，即便政策只是預期遏制房價快速上漲，但價格不漲，老百姓就認為這一價格合理嗎？

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣在參加電視節目時表示，市場不僅期待本輪調控遏制房價上漲，還期望高得不合理的房價下降。

　　北京房價有多高？根據7月中旬發布的《2010年北京社會建設分析報告》，2008年北京戶均可支配收入64285元。按照2009年11月平均價格17810元/平米計算，購買90平米的普通商品住房需要支付160萬元，相當于一般家庭25年的可支配收入。

　　北京住宅“被降價”？

　　時至7月下旬，原計劃5月開盤的禧瑞都仍未開盤。和禧瑞都一樣，新政以來沒有動靜的還有很多高價樓盤。而其“閉門謝客”和4月底以來傳得沸沸揚揚的“高價盤暫緩發放預售證”不無關系。雖然后來有包括太陽公元等均價在4萬元/平米以上的樓盤取得預售證，但更多的高價樓盤仍然只在此山中，開盤無期限。而傳言的產生，無疑在于高價樓盤與“房價下降”的調控期待格格不入。

　　但無論是出于對市場無信心的主動“避市”，還是如傳言所說的“被捂盤”，高價樓盤事實上的暫緩入市，使北京住宅價格特別是階段性成交均價“被降低”了。

　　二手房快降后趨穩

　　讓不少買房人開始感到欣慰的是，北京房價并非鐵板一塊，越來越多的項目通過各種形式降價了。諸如推出特價房，開展諸如京洲世家“3萬抵50萬”的優惠，以及京郊新盤的低價開盤。

　　但由于更多的項目并未加入降價大軍，有些項目優惠幅度有限，北京期房住宅成交均價升降，和階段性放量的樓盤構成密切相關。據亞豪機構統計，從4月下半月開始，期房商品住宅成交均價開始出現下滑，但5月下半月又出現上升，此后一直處于上下波動狀態。

　　和新房價格的堅挺相比，二手房房價則經歷了“快降趨穩”。中原地產統計顯示，5月二手住宅成交均價18850元/平米，比4月的20620元/平米下降了9%，但6月比5月下降3%，7月中上旬降幅不到1%。對此，北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，新房市場的價格堅挺改變了二手房主的心態；此外，當二手房報價下滑約10%后，成交不理想，二手房主也不愿意深降了。