在宏觀調控4個月之后，樓市僵局終于在9月打破。然而出人意料的是，購房者并未等來預期中的房價下跌15%至30%，而是盤整之后的繼續攀升：上周深圳一手房市場成交量環比上升5.1%，成交均價環比上漲12.8%；上海上周商品住宅成交均價為22366元/平方米，環比前周上漲5%，已經連續三周呈上漲趨勢。面對如此超乎預期的市場，應該如何把握后市趨勢，本期的地產圓桌論壇，邀請有關專家、業內人士各抒己見。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林：

　　重在落實新“國十條” 而非出臺新政

　　對于近期樓市成交量的反彈，我認為4個多月的調控確實壓制了剛性需求，其入市購房的迫切性可以理解。

　　成交量反彈帶動房價上漲，主要原因還是供給不足，雖然北京說庫存量已經超過11萬套，但是庫存并不等于有效供應量，只有實際的住宅供應量充足，才能使房價平穩。

　　再者，中央政府的新“國十條”，以及北京地方調控政策，足以達到調控房地產市場的目的，并不需要出臺更多政策。

　　可以說，如果樓市成交量反彈又伴隨房價快速上漲，致使調控效果不理想，這更多的是政策執行不到位造成的。

　　例如，針對炒房投機，北京市制定了有史以來最為嚴厲的“限購令”——同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房，并且購房人須申報家庭成員情況，騙購將不予辦理房產證。北京的“限購令”，可以說極大程度地遏制了投資、投機性購房需求，而目前如果還有投資、投機客入市，只有一種可能就是鉆了政策空子。

　　總的來看，目前樓市正處于調控之中，還不能對調控效果過早下結論，具體要到今年四季度再看情況。另外，我一直認為房地產調控是否到位，不是政府說了算，還應該看老百姓對市場的認可度。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云：

　　“金九銀十”純屬炒作 下半年土地市場低迷依舊

　　所謂“金九銀十”，我認為本身就是開發商的一種炒作。9、10月份為什么就是房地產消費旺季？這本身就是一個問題。

　　我認為目前房地產市場成交量即便是反彈，也是一種假象，需要冷靜觀察。并且，從全國土地市場來看，整體依舊低迷。雖然也有個別地方出現高溢價拿地，但僅是個別地塊的個別現象。

　　如果說近期樓市真的反彈了，我覺得主要問題就是政策執行不到位，當然這并意味著要出新政策。

　　另一方面，從長遠來看，針對房地產市場要建立起完善的調控機制。例如，稅收方面，可以給市場一個調控預期，尤其是對土地的閑置稅、住房的空置稅應該建立起來，以穩定市場。另外，建立有效的投資環境也非常重要，很多時候無論是民營資本、還是個人投資買房，都是非常盲目的，僅僅是為了給自己的錢找個保值出路。

　　對后市我認為不用過于擔心，新“國十條”對于“投資、投機購房”的制高點已經控制住了，所以市場不會才瘋狂上漲。

　　中國指數研究院副院長陳晟：

　　房價過快上漲，政策就會加快出臺

　　我認為，樓市成交量最差的時候已經過去，目前成交量上漲是正常的，但房價我卻認為不應該反彈，當然目前房價是周度的反彈，有剛性需求入市的結構性因素，還不能確定是真正的反彈。

　　從目前情況來看，開發商非常的樂觀，某些樓盤蓄客量達上千人，價格上漲預期強烈，而這很可能招致非常嚴厲的政策。

　　我認為后市政策無外乎三個方向：貨幣、稅收、產業（交易秩序的整治）。目前來看，區別的信貸利率政策正在加強，因此接下來更嚴厲的政策只能是稅收政策。需要指出的是，現在樓市處于博弈的周期中，調控政策也在觀察狀態，但政策的“容忍度”很低，房價過快上漲，政策就會加快出臺。

　　對于后市，我觀察到一些高端的、擁有稀缺資源的開發商比較樂觀，已經降價銷售比較好的開發商也比較樂觀。中低價位樓盤的反彈是好事，但我最擔心高端的反彈，它會很快拉高整體房價，從而招致政策的加碼。

　　中原集團研究中心經理瞿安新:

　　第二波調控仍將從信貸入手

　　中原集團研究中心經理瞿安新表示，盡管8月決策層依然維持調控從緊態勢，部分城市甚至暫停3套房貸；而且土地清查、預售監管等利空消息接連出現，但上述調控措施依然未能阻擋各地二手房成交量的反彈和價格的回升。

　　“這輪反彈并不是突然出現的，6—8月份是個逐漸回暖的過程，只是8月的反彈更為劇烈，所以不屬于所謂的‘假性回暖’�！宾陌残抡J為。如果沒有更嚴厲的調控政策出臺，9月份成交量繼續放大幾乎成為必然，而價格也將繼續微幅上漲。

　　此次強勁反彈顯然對各地市場有利有弊。一旦后市反彈過快，決策層極有可能采取更嚴厲的調控政策調控市場，導致房地產市場再度陷入觀望�！�9月份出臺政策的可能性不大，關鍵在10月。如果樓市回暖的速度和幅度超過政府容忍度，很可能政策繼續加碼�！�

　　不過，瞿安新認為，房產稅作為政策“原子彈”近期出臺的可能性并不大。而信貸政策一直處于微調之中，下一步很可能仍從信貸方面進行調控，比如說提高首套房首付比例等。“從中原地產成交數據來看，目前購房者中有八成為首次置業者，提高首套房貸款門檻或利率，對市場的調控面會更寬�！�

　　北京鏈家地產：

　　數據顯示 北京9月初未現成交大增

　　北京鏈家地產認為，從成交量來看，北京9月1日-5日的住宅成交量比8月末2天的成交要低，并沒有出現預期的大增，消費者對市場的判斷應該算是比較理性。

　　據分析，北京9月成交略低部分原因有兩個方面。其一是，8月最后2天過多的消化吸收了市場上的購買需求，這是由于消費者對9月市場的不確定以及8月底新項目具有的高吸引力。第二，9月的成交沒有出現預期的火爆，這也反映出經過幾個月的調控，消費者對市場的判斷也更加的理性，不會因為市場傳統的成交慣例（“金九銀十”成交高漲）而改變對市場的預期。

　　鏈家地產認為，9月第一周新項目采取高價策略高調入市，違背了市場預期，成交冷淡（銷售率）也在所難免。第二，價格高漲，也反映出開發商對9月市場有較高的期望，但是從新政至今，市場一直處于不冷不熱地狀態，如果新項目的價格沒有優勢，盡管是傳統旺季，依然不排除爆冷的現象，反而是之前開盤的項目受到了追捧。

　　另外，鏈家地產指出，新項目開發商雖然已經為傳統的“金九銀十”做好了開盤的準備，但是第一周并沒有出現新項目扎堆的現象，這也反映了開發商等待觀望的情緒比較嚴重。（于祥明 本報記者朱楠對此文亦有貢獻）