市住建委昨天就《北京市物業管理辦法》實施中的操作問題發布通知，規定有四種情況之一，前期物業交接后，業主須繳物業費。此外，10月1日起，銷售的新住宅項目使用“業主一卡通”，業主須在收房時將不多于12個月的物業費劃入該卡，待前期物業交接后，直接從卡中劃轉物業費，保證物業費的繳納。

　　《通知》規定，前期物業管理期限指從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業共用部分交接止，明確開發商的前期物業責任，把與全體業主完成物業共用部分交接作為前期開發與后期管理的分界點，利于解決小區前期開發遺留問題。

　　市住建委物業處處長于良表示，新舉措既明確業主是物業管理的權利主體，也明確業主義務。針對物業費繳納難，對開發商和業主雙向制約，保證小區物業管理正常。

　　目前，北京市業主決定共同事項公共決策平臺開發完畢，在10月1日與《北京市物業管理辦法》施行同步上線。屆時在純新住宅預售樓盤推廣的“業主一卡通”，將成為登錄平臺的認證標志。

　　物業費·繳費條件

　　四種情況下業主開繳物業費

　　【規定】前期物業管理期間建設單位不得向業主收取物業費，為防止業主怠于行使權利，促使業主積極成立業主大會，及時與建設單位完成共用部位查驗交接，完成權利責任的轉移，《通知》規定了業主應當繳納物業費的四種情形。

　　業主應繳物業費四種情況

　　業主大會籌備組成立滿3月未召開首次業主大會會議。

　　首次業主大會會議未決定解除前期物業服務合同且未確定物業管理方式。首次業主大會會議結束后，建設單位向全體業主發出書面查驗通知之日起30日內未開始查驗。

　　物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知之日起30日內未完成交接。

　　【解讀】《北京市物業管理辦法》發布時，有媒體報道稱“不成立業主大會，業主不繳納物業費”，使得社會產生誤解，認為“今后只要不成立業主大會，就可以不繳物業費”。于良說，這種理解完全不對。《北京市物業管理辦法》提出第三方驗收，就是幫助業主在與開發商交接房屋時，驗收小區公共部位的物業，保證今后的使用，也促使小區成立業主大會。但是在公共部位驗收合格后，物業費就應該由業主自己繳納了。

　　“這個轉移過程如何界定？通知就是明確了這個問題。”于良說，此次明確的四種情況，說明無論小區成立業主大會與否，公共部分交接完成后，業主都需自己繳納物業費。特別是沒有成立業主大會的，只要物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位又向全體業主發出書面交接通知，并在30日內未完成交接的，就開始由業主自繳物業費。符合這四種約定情況的，物業公司向金融單位提供相關單位的證明后，“業主一卡通”內預存的物業費可以啟動劃轉。

　　物業費·繳費方式

　　新住宅項目用一卡通繳物業費

　　【規定】10月1日起，本市正式啟動房屋管理“業主一卡通”制度。每套房屋對應一張“業主一卡通”，該卡同時具備銀行端的金融功能和在業主決定共同事項公共決策平臺的使用功能。業主在入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議，向“業主一卡通”中預存不超過12個月的物業費。按照約定，業主應當繳納物業服務費時，由建設單位劃轉物業費。

　　【解讀】

　　業主收房預存物業費

　　“業主一卡通”由市住建委統一制作，免費發放，具備銀行端的金融功能和業主公共決策平臺使用功能，是業主行使共同管理權利并存放房屋相關資金的專屬聯名卡。

　　該卡今后可以用于繳納物業費、公共維修金等所有緣于房屋產生的費用，便于合理使用。于良說，辦卡時間應在開發商交房環節。這與目前新房業主收房時繳納物業費和公共維修資金的時間相同，不繳納就不能完成交房手續。不過，以前業主繳納的物業費、公共維修資金都直接交給開發商，現在是繳入一卡通，并由業主自己持有，錢不再由開發商隨意支配，但業主只能查詢，不能隨意支取。待公共部分交接完畢后，物業費將從卡中直接劃轉。

　　預存物業費依據新標準　

　　于良透露，“業主一卡通”的意義不僅在于制約開發商，讓業主“管理”自己的錢。在今后推廣中，隨著更多小區業主大會的成立，物業費托收對象將轉化為業主與業主大會。對于拒繳物業費的業主，由全體業主制定辦法促其繳費。此前因物業費繳納問題導致的物業公司與業主的矛盾，肯定會逐步轉移和化解，能讓物業公司專心做好服務工作。

　　業主入住前向一卡通預存物業費。該費用是開發商根據產品品質及第三方評估做出的價格。在公共部分交接后，業主可以自己重新評估，決定使用物業服務的等級，因此可能出現新物業費標準與繳費差額。這種情況按照業主確定的物業價格繳費，且可以按月繳費。

　　分期開發物業按老合同辦

　　于良說，目前在海淀、豐臺、朝陽的部分小區中已經開始試點“業主一卡通”，他們將根據試點情況，總結經驗并在今后出臺實施細則。對于老舊小區推廣“業主一卡通”，市住建委不會強制進行，業主可以通過業主大會向主管部門遞交申請，使用“業主一卡通”。

　　此外，對于分期開發建設的住宅項目屬于同一物業管理區域的，已有前期物業服務合同或物業服務合同的，按照原合同約定執行。避免同一區域因分期開發而導致物業服務事項、服務標準、收費標準不一致的混亂情形。但對于分期開發，不在同一區域的住宅項目可以采用不同的物業服務合同。

　　本版采寫本報記者翟烜