保利違建“別墅”事件引起各方關注,廣州市規劃局昨日表示,保利西海岸違建符合申報的修建性詳細規劃,只是開工前未領取規劃許可證而已,因此可以在罰款后再補辦許可證；在規劃技術規范中,該項目中的“別墅”應該是“低層住宅”,因此不也存在違規情形。

　　違建由區城管部門發現

　　據昨日市規劃局通報,保利房地產(集團)股份有限公司經市規劃局穗規地證[2007]1390號和穗規地證[2008]72號分別取得了白云區金沙洲B3701A04和B3701A05地塊的《建設用地規劃許可證》。隨證核發的規劃條件中明確了項目用地性質為商品住宅用地,容積率≤2.8,住宅套型結構比例:套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重必須達到住宅開發建設總面積的80%。2009年,規劃局審批了該項目的修建性詳細規劃(穗規批[2009]559號)。網上媒體談到的所謂“85棟別墅”項目即位于上述B3701A-04地塊。

　　保利公司在獲批修建性詳細規劃后,在未申領《建設工程規劃許可證》的情況下,就于2010年2月擅自先行施工建設,其中04地塊有85棟建筑,05地塊有5棟建筑。

　　今年上半年,白云區城管綜合執法部門巡查發現了保利公司的違法建設行為,并立即發出責令停止施工的通知。7月初,保利公司主動向規劃局申報違法建設處理,規劃局經調查取證,并經權利告知等法定程序,于7月29日做出了罰款并責令補辦報建手續的處罰決定。規劃局做出處罰決定的法律依據是《城鄉規劃法》第六十四條和《廣州市關于貫徹實施<城鄉規劃法>的意見》的規定。

　　項目其他手續皆完備只缺報建一項

　　在通報中,市規劃局還解釋了為什么該項目的違建可以通過繳納罰款后補辦規劃許可證。

　　按照市規劃局公布并于今年5月1日開始實施的《廣州市關于貫徹實施<城鄉規劃法>的意見》,市規劃局即將大部分的違法建設都界定為“無法采取改正措施消除對規劃實施影響的違法建設”,要求限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,還可以并處罰款；而只有極少數幾種特定情形(主要是實體上符合城鄉規劃要求僅程序上違法的情形),才屬于“尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的違法建設”,應當限期改正,并處罰款。

　　保利公司金沙洲違法建設屬于未取得建設工程規劃許可證進行建設的情形,但是用地手續合法完備,并且符合經審定的修建性詳細規劃,即它在實體上符合規劃要求,但是在程序上缺少了報建手續,按照《意見》屬于“尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的違法建設”,依法應責令改正,并處建設工程造價的百分之五以上百分之十以下的罰款。另外,關于罰款幅度方面,《意見》也作了具體規定,“未取得建設工程規劃許可證擅自進行建設的違法建設工程,對于屬于尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的,應當……處該建設工程總造價5%-8%的罰款。”根據上述規定,規劃局對保利公司金沙洲違法建設做出了建設工程總造價5%罰款的處罰,同時責令補辦報建手續。

　　不是“別墅”是“低層住宅”

　　市規劃局在通報最后稱,該項目用地的規劃條件中明確:套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到住宅開發建設總面積的80%。目前違法建設的低層住宅的總建筑面積(34437平方米)占規劃地塊的總住宅建筑面積(327183平方米)的10%,在規劃條件批準的戶型比例控制范圍內。

　　關于媒體所稱“別墅”問題,市規劃局進行規劃許可和審批時,明確該項目性質為“低層住宅”,并非“別墅”。由于建設部一直未對別墅的具體涵義作出明確定義,市規劃局在規劃管理工作中,一直對別墅是以公眾所公認的“獨院獨戶式居所”的定義進行界定,由市規劃局所批準的上述項目每棟居住建筑均未達到上述標準,而開發商將上述用地內的并聯式住宅作為“別墅”進行宣傳,僅僅為商家的一種銷售策略。

　　聚焦

　　(1)別墅和低層建筑如何區別?

　　葉浩軍(廣州市規劃局總工程師):別墅是由西方傳過來的一個概念,目前國內沒有一個清晰準確的定義,從通常的建筑設計的角度上講,單門獨戶才是別墅,因此兩聯、三聯、聯排的建筑從學術上講都不屬于別墅。

　　(2)為何開發商可以通過建高某幾棟樓的方式降低其他建筑的開發強度?

　　葉浩軍:我們給開發商的規劃設計條件只對整個地塊的容積率、密度、間距等做出規定,開發商可以根據市場的需求在用地上進行一些規劃指標的分配,但無論開發商如何操作,整個地塊的規劃設計條件必須得到滿足。

　　(3)既然學術上“別墅”的定義和常識相去甚遠,未來會不會修改別墅的定義?

　　葉浩軍:廣州市規劃局無權對別墅的定義等建筑標準進行規范,我們只能執行現有的標準,如果要修改的話必須由建設部統一明確規范。記者/曾雅