規劃利好、配套落實、總價適中……

　　外圍小戶型商辦成主力投資品

　　環間成交數據顯示，滬商業地產成交仍主要集中在外環外區域。寫字樓外環外區域成交套數和成交面積在總成交額中的占比均超過50%；商鋪外環外區域成交套數和成交面積甚至高達80%以上。但與商鋪外環外區域成交占絕大多數份額不同，滬上內外環間寫字樓成交量和外環外區域相差相對較小，并且內外環間寫字樓成交近期回暖趨勢明顯。楊浦、嘉定、普陀位列滬寫字樓成交“三甲”，小戶型是成交主力。

　　搜房網分析師指出，近兩個月，嘉定區寫字樓成交持續活躍，一方面是受益于軌道交通

　　11號線的開通，大大縮短了嘉定各區域到達市區的時間，另一方面則是嘉定區地處江蘇和上海之間的特殊地理位置，以及上海汽車城規劃、大虹橋樞紐規劃等的利好輻射，另外還有一個重要因素，即在嘉定區成交最為活躍的樓盤多為小戶型項目，例如上海江橋萬達廣場、底特律財富天地等。事實上，除嘉定區外，普陀、寶山、閔行等區域近期同樣是以小戶型寫字樓為成交主力，例如寶山的綠地·國際設計廣場、普陀的國盛中心、閔行的財富108廣場等都是近期熱銷的小戶型寫字樓項目。

　　業內人士表示：在政策依然處于敏感期、住宅調控可能繼續深化的大形勢下，小戶型辦公樓有其特殊的優勢，總價低、回報率高、投資自用兩相宜等，因此，小戶型在新政導致的市場觀望情緒濃厚的狀態下依然能創造成交“神話”不足為奇。

　　供求不平，量價不穩，市場不均……

　　商辦物業在風險里找轉機

　　就在商業地產關注度直線上升的同時，另一個值得深思的背景是商辦類物業市場在今年第三季度不論對比去年同期還是今年第二季度，都出現了量價齊跌的局面。

　　來自佑威·樓市通的數據顯示：2010年第三季度，上海市商業類物業成交面積為51.3萬平方米，同比去年同期下跌9.4%，環比第二季度下跌23.1%；均價11908元/平方米，同比去年同期下跌19%，環比第二季度下跌10.7%。辦公類物業成交面積為29.4萬平方米，同比去年同期大跌53.9%，環比第二季度下跌23.3%；均價17671元/平方米，同比去年同期大跌34.9%，環比第二季度下跌4.2%。

　　“這種局面的形成與中高端商辦物業的成交乏力有較大關系。”究其原因，佑威市場研究部副主任陸騎麟分析到：以辦公類物業為例，今年第三季度均價2萬以上的辦公類物業成交量僅為去年同期的三成水平，占總成交量的34%，而去年同期，這一比例達到了52%。另一方面，商辦類物業在第三季度出現了明顯的供過于求的狀況，其中辦公類物業的供求比甚至達到了1.8:1。外環以外的商辦類項目在新增供應量中占據了較大比例，分別占據了辦公類物業的67%和商業類物業的85%，遠遠高于去年同期的比例。“市區的商辦類物業一方面受到可開發空間小的局限，另一方面這些項目逐漸提升的稀缺性使得越來越多的開發商傾向于只租不售。這客觀上導致了外圍項目在商辦市場中所占的比重越來越大。”陸騎麟如是分析。

　　業內人士表示：正是看到商辦物業目前還處在相對較低的價格區間，才促使投資客紛紛出手購買商鋪或寫字樓產品。