專家稱上市房企囤地融資通道將遭封堵

　　□　本報記者 王 崢

　　9月29日，樓市將進行二次調控的猜測也終于被證實。為進一步貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，國家有關部委近日分別出臺措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。

　　對此，《證券日報》記者第一時間采訪了北京聯達四方房地產經紀公司總裁楊少鋒。他表示，二次調控對遏制部分城市房價過快上漲十分必要及時。

　　首先是要求各地方立即研究制定貫徹落實“國十條”的實施細則，因為此前的幾個月，不少地方政府并沒有及時出臺當地的實施細則，使得“國十條”在執行的效果上大打折扣。

　　其次，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查，也就是人們所說的房地產“暴利稅”。這將進一步打擊那些違背新政宗旨硬撐房價的開放商，使得房價盡快回歸到一個合理的水平。而這將成為調控中表現力度最為明顯的措施。

　　第三是再次明確加快推進房產稅改革試點工作，說明房產稅的出臺已經是箭在弦上。

　　最后，對違規操作的房地產開發企業，將停止其融資渠道，也是從核心上大力打擊了企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等行為。尤其是一些上市房企，考慮到監管愈嚴和違規成本的加大，以往靠囤積的大量土地到股市中融資的情形可能就此改變。

　　此外，楊少鋒還建議，政府應嚴格審查土地儲備在100萬平方米以上的房企，并整理出一份名單，督促其按照有關規定開發旗下的土地項目，而大量的囤地其實都是出現在這些土地儲備大戶的身上。這樣，不但解決了囤地這一長期困擾房地產市場的問題，還將大大增加住宅的供應量，從而達到調控房價的目的。

　　據悉，新出臺房產地調控措施：

　　一是各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

　　二是完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。

　　三是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

　　四是切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

　　五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。