預售制加劇購房者與開發商的矛盾

　　云南圣元律師事務所律師王冰說，詐騙案件是一種極端表現，而由商品房預售制引發的糾紛在日常生活中多不勝數：有的開發商采用夸大其詞的廣告和宣傳吸引購房者，當購房者付清房款后，常常遇到無法按期入住；難以取得房屋兩證；房屋的結構、面積、綠化、配套等與合同約定不符；隨意更改預售方案、時間、價格和規劃；房屋出現開裂、漏水等質量問題。這些問題使得購房者與開發商的矛盾日益加劇。

　　記者采訪了幾名房地產資深人士，他們認為預售制的弊端還體現在以下幾個方面：第一，在當前房價不斷上漲的趨勢下，開發商人為壓低項目的預售規模，甚至發展為分層、分單元辦理預售許可；第二，有些開發商利用預售制的漏洞，從銀行套取、詐騙銀行信貸資金；第三，由于缺乏完善的住房登記制度，有的開發商為牟取更多利潤，常使出一屋多賣、一屋多押的伎倆；第四，有些開發商毫無投資能力，在施工時，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉嫁給建筑承包商，在取得預售許可證時，先后收取定金、預收款、首付款和整個房款，又將成本轉嫁給購房者；第五，房地產開發商大多申請了銀行貸款，也就意味著將房地產的風險轉嫁到銀行身上，一旦房地產業發生巨變或開發商攜款潛逃，銀行將會面臨危機；第六，眾多的房地產開發企業憑借預售制和銀行貸款存活，無法形成優勝劣汰的機制。

　　云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪教授說，為了規范房地產市場，國家出臺了一系列規定，對商品房預售的條件和程序進行了要求，開發商在未取得預售許可證之前不能非法預售商品房。可有些未獲資質的開發商仍采用認購、排號、發放貴賓卡、預約等方式向購房者變相收取定金、預訂款等費用，相關部門一再禁止卻禁而不止。

　　逐步取消預售制

　　不少人士希望徹底取消預售制，改為現房出售制。“長遠來看應該取消，但現在不是最佳時機。”張洪說，預售制在解決房地產融資渠道單一、緩解開發商資金壓力、加速建設資金周轉等方面起到了重要作用，加之期房價格普遍低于現房價格，而建成后的價格勢必有所上漲，這些因素也被不少購房者所接受。更重要的是，我國房地產市場正處于供不應求階段，取消預售制會提高開發商的融資門檻，導致短期內供應量緊張、房價上漲，也可能形成房地產市場的寡頭壟斷局面，或是開發商護盤惜售，延緩出市節奏等。“要認真研究后再逐步取消，以免房地產市場大起大落波及到消費者。”張洪提出，“當下能否將預售時間后移，如把預售時間推移到主體工程完工、部分配套完成后再進行。”

　　王冰認為，商品房預售制的根本性缺陷在于立法僅僅設置了該項制度，卻在法律條款中沒有明確相應的監管手段和處罰措施。現行政策下，開發商違反相關規定，只需承擔與購房者簽訂的購房合同違約責任，而這份合同由開發商提供，購房者無權選擇和更改。合同設定的違約成本相當低廉，放任了開放商肆意違約的心態。而且即使發現開發商存在違規行為，建設部門沒有執法權，在造成重大后果前，其他部門又難以介入，使得一些開發商有空可鉆，因此很有必要明確處罰措施和標準。可借鑒國外一些城市的經驗，引入保證金制度和第三方托管預售金制度等。

　　“應整合各部門資源，形成強有力的監管體系。如工商等部門應在事前對開發商的資金狀況和開發能力進行嚴格審核，建設部門應在施工期間對其質量進行把關，并審查建設內容是否與合同相符，司法、消協等部門應保證開發商和購房者能進行公平的房屋交接等。”王冰說。記者 李倩