十月下旬，北京市住建委等三部門發布對商品房預售資金監督管理的辦法(以下簡稱《辦法》)，宣布自12月1日起，商品房預售資金必須全部存入監管專用賬戶，開發商不得直接收存。

　　《辦法》的主要特點是，規范市場、并要保證預售資金優先用于工程建設，而不是讓地產商再用來拿地。這對于保障購房人不會因地產商挪用購房款，導致房屋不能按時收樓，以及在此過程中相關權益的保護有正面作用。但地產商的營運資金被收緊，是顯而易見的。

　　本輪樓市調控已近一年，在房屋的供應環節，監管部門一直重點調控和“特別關照”的，就是開發商的資金鏈條。

　　近10年來，地產業快速擴張，主要得益于1997年開始實行的住房制度改革與全面市場化和快速而持續的城鎮化。同時，房地產業“賣樓花”的預售制度、以及銀行業“按揭”制度深度介入與支持的“杠桿化”，放大了地產資金的開發能力、財富效應與銀行、地產兩大行業的風險。

　　地產商杠桿化經營的全套功夫，完全來自于香港同行，但內地地產商們將企業快速膨脹的這個秘笈應用和發揮到了極致。“資金鏈”和“杠桿化”經營，是地產商快速擴張和膨脹的不二法門。官方數據顯示，今年前三季度，北京房地產開發項目本年到位資金3938.8億元，預售資金占比高達25.9%。如此看來，北京市的這一招，顯然是在針對地產商拿預售資金來盲目圈地、爭奪地王等行為。

　　按照常理分析對預售資金監管，肯定會影響地產商和買賣雙方對樓市未來走勢的預期。從房屋供給的角度來看，則會對捂盤行為帶來直接的現金流壓力，會對在建樓盤的資金供應和質量、工程進度保證等帶來正面作用，中長期來看，還將延緩及影響地產商的拿地、開發、擴張速度。因為流動性的影響和壓力，地產商唯有降價以求快速銷售回款，保證足夠資金竣工。不少拖延開發周期的企業，也將會加快現有項目的開發，使得市場可能在短期增加大量供應。

　　在流動資金部分減少的前提下，地產商若想要維持之前的擴張速度，勢必增加營運成本和代價，逼迫地產商必須要另尋資金出路，包括引入基金、信托、股權和債權式的融資，以及海外融資。

　　綜合來看，監管預售房款會引發地產商現金流的進一步緊張。盡管這會給外界留下諸如行政干預過細的印象，但沒有任何理由和證據去胡亂猜度，政府的相關部門必定要將地產商視作“假想敵”，必定要將其打入行業性虧損之境地。(鐘林 知名財經專欄作家)