大開發會導致房產出現“價值更替”。什么叫“價值更替”？說白一點吧，就是去年還是郊區的地方，現在一不小心成了市中心，于是過去的郊區房價更替成了今天的市中心房價；過去交通條件不好的街區，現在地鐵一不小心延伸了過來，于是過去的“西伯利亞”房價更替成了現在的新地價
三年了。網絡上面，報紙上面，電視上面一直都對不斷上漲的房價一片聲討聲。聲討之后，就有無數的專家、業內行家、政府公務員等出來說“2005年房價必降”、“2006年是房價終結年”、“2007年房價必降的N個理由”等，這類預言一般都很受追捧，但現在那些“房價必降”的預言都落空了。這些預言為何總是落空呢？
預言者的動機有問題？
進行市場預言，就必須經過認真的市場調查研究，拿出一個認真研究之后的科學結論來，其預言的動機應該是“科學的結論”，但很多預言者預言的動機似乎只是為迎合群眾的心理需求，把宣傳鼓動與學者的調查研究混為一談了。在他們的“預言”文章里，常有一些帶感情傾向的字眼，譬如“買房似乎只是有錢人的專利，普通百姓被擱在一邊”之類帶有社會階層，分析味道的論述，我很難相信這樣的“分析文字”出自那些“國家級專家”之手。其實，迎合我們心理需求的預言，其動機未必是善良的；即便其動機是善良的，其帶來的影響也未必是好的。那些曾經因輕信“房價必降”預言而拒絕買房的，那些因輕信房價必降預言而放棄供樓的，現在他們恨死那些預言了。
預言者沒明白房價升降主要動因
“供求關系”一直是影響房產價格升降的最最最最根本的內在動因。而在“供求關系”這個根本動因里，供應的短缺將是一個解不開的結。中國的土地供應政策將越來越嚴格地遵循“短缺經濟學原理”，其深層的理由有三：一是土地作為不動產的龍頭老大，其市值不能出現大范圍的下跌，否則就會沖擊國內經濟穩定繁榮，所以要通過短缺供應確保它至少不貶值；二是人口密集的中國，已經為濫用土地付出了沉重的代價，今后很長很長時間里對于開發用地的供應都必須從長計議，嚴格控制開發用地規模；三是土地出讓收益被納入了國家財政收入體系，而不屬于社會公共積累，所以各地方及中央財政也要考慮，他們出讓一畝地到底收回了多少錢。所以，開發用地的供應短缺現象會越來越嚴重。
除“供求關系”這個根本動因以外，“成本限制”也是一個極其重要的價格動因。有很多人反對這個觀點，說現在是市場經濟，房價是市場說了算，“成本定價”已經過時了。這種批評有某方面的道理，但在某方面以外是沒有道理的。既然承認現在是市場經濟，那就得承認供求關系規律，那么就得進一步承認成本對供求關系的影響。任何商人都不可能去做一單命中注定要虧本的生意，這是生意人的人權。成本明顯上升了，房地產投資商有兩個選擇：一是放棄投資，這樣必然加劇供求矛盾，間接導致房價上漲，其他開發商得益；二是就地起價，至于產品能否支持房價上漲，漲價以后能否賣得出去，那就要看其實際的開發水平和營銷水平如何了。不管怎樣，在目前這樣的賣方市場背景下，成本上升后，房價不漲是不現實的。
現在,不管考慮政策因素、市場因素還是法律因素，房地產開發的綜合成本都一直在上升。稅負變重是一個不爭的事實，土地出讓價格每年都在翻番，這在全國相當多的城市也是個事實；《物權法》推行以后，國家法律將越來越維護土地原使用者的權益，土地征用拆遷成本以及房地產開發“相鄰權支付成本”(這個成本過去是不存在的)都會導致房地產開發成本的大幅上漲，也就是說在今后幾年里，房地產開發成本的普遍上升是不可避免的。
預言者回避了通貨膨脹問題
一提到“通貨膨脹”四個字，有很多人就聯想到洪水猛獸。其實通貨膨脹有良性的，也有惡性的；有利于經濟繁榮的，也有破壞經濟繁榮的。同樣道理，通貨緊縮也不都是好事，也有利于經濟繁榮的通貨緊縮，也有破壞經濟繁榮的通貨緊縮。
由于中國經濟的宏觀調控一直比較成功，所以連續10多年的緊縮政策居然沒有明顯影響國民經濟的健康發展。但是任何事情都是有個度的，中國必須實現一定程度的通貨膨脹，才會帶來今后一段時間的更快速發展。這是個必須，也是個必然。
實際上這種良性的通貨膨脹已經有苗頭了。兩年來，有色金屬、煤炭、水泥、木材等生產資料的價格都出現較大幅度的上漲。
如果不回避通貨膨脹問題，我相信“預言家”們也不得不同意我的觀點，也不得不承認房價上漲是一個普遍的現實問題，不是喊幾句口號就能降的。
預言者沒明白“價值更替”的規律
目前中國的大部分城市都處在房產大開發的階段。這不能說是不健康的。過去有半個多世紀完全禁絕了房地產開發，90%以上人都住在一樣的房子里，現在市場化了，當然會出現一個與需求高潮相對應的供應高潮，大開發是必然的。不能一看見大開發，就說“泡沫”，就是不健康的。
大開發會導致房產出現“價值更替”。什么叫“價值更替”？說白一點吧，就是去年還是郊區的地方，現在一不小心成了市中心，于是過去的郊區房價更替成了今天的市中心房價；過去交通條件不好的街區，現在地鐵一不小心延伸了過來，于是過去的“西伯利亞”房價更替成了現在的新地價；過去在一片危房中建了個“下里巴人”小區，現在旁邊多了個星河灣，于是其房價也跟著“陽春白雪”起來……在城市大開發時期，太多的因素都會帶來價值更替，如新城市中心的出現、市政府區政府搬家、全運會亞運會奧運會館的建設、新建一批中小學、新建了一片城市綠地、發現了文物古跡……從我本人對廣州樓價的觀察研究，發現70%的房價上漲與這種價值更替有關。
價值更替導致的“漲價”要加個引號。因為這與通常而言的漲價有著本質的區別，更應該被理解為“升值”。如果“升值”都被理解成不應該的，那我想可能任何一個老百姓都不會答應。
綜合所述，不難發現，預言家們那些“房價必降”的預言不可能不落空。(黃長樂)
