近日，有媒體報道稱，為有效化解物業管理糾紛，促進社會的和諧穩定，北京市將建立市、區縣、街鄉、社區四級物業管理糾紛指導和調解組織體系。各級人民調解委員會由專職人民調解員、律師及相關專業人士等組成。人民調解組織將重點解決在物業管理區域內圍繞物業使用、物業服務、物業交接發生的業主或業主委員會與物業管理企業之間、物業管理企業之間等的各類民事糾紛。
物業糾紛是伴隨著近年來住房商品化和住房管理市場化的出現而產生的一種新類型糾紛。
隨著城市建設速度的加快、商品房開發的不斷增多，物業管理糾紛日益增多。在這樣的背景下，建立物業管理糾紛調解組織，說明了北京市有關方面對物業糾紛的重視，是值得肯定的有益舉措。
但是，調解糾紛著眼的是糾紛產生后的“化解”，而不是如何從根本上遏制和減少糾紛的產生，并非一個治本之策。
物業管理作為一個新興行業，剛剛步入人們的視野。隨著住宅商品化和管理專業化的進一步普及，隨著社區自治理念的深入，物業管理已逐漸深入了每個人的生活。“物業管理”服務的優劣，直接涉及到了千家萬戶，影響著每位業主和物業使用人的生活舒適度和幸福感。業主、物業公司之間的關系和諧與否，直接影響著人們的“安居”大事。但現實的情況卻是物業糾紛頻頻發生。
不久前，浙江省某地基層法院披露了該院近年來審理的物業管理案件數量：2003年共收物管案件17件，2004年銳增至99件，2005年又升至106件，截至2006年12月，該院所受理的物管案件共為207件，占該法院全年民事案件總收案量的11.65%，比2005年上升了91.67%。因此，該法院得出的結論是：物管案件作為一種新類型案件，在出現后的幾年內呈現出迅猛增加的趨勢，目前已成為一種比較普遍的民事糾紛。更值得關注的是，在該法院2003年至2006年判決結案的物業費糾紛案件中，除1起外其余的案件均以物業服務企業勝訴而告終。
另外，從媒體報道的情況看，全國物業糾紛的情況總體上與浙江某地的情況相似，正呈快速增長趨勢，且在“對簿公堂”過程中，勝訴的往往是物業服務企業。
在今年的北京市兩會期間，眾多代表提出了有關“規范物業管理”的議案，不少代表認為，北京目前的現實情況是，業主雖然數量眾多，卻處于弱勢地位，物業管理企業往往都以“管理者”自居。
這恰恰說出了物業公司與業主糾紛頻繁的一個重要原因：物業公司及其人員在工作的過程中，沒有擺正自己的位子，沒有弄清楚小區中各種“物業”的主人是誰。
事實上，在現實生活中，從“物業管理”的名稱，到“物業管理”的行為，無不存在錯位的現象。
根據2003年頒布的《物業管理條例》，物業公司按合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地的環境和秩序進行維護管理的行為，一直被稱為“物業管理”。
物業管理公司頂著“管理”的帽子，往往都以“管理者”自居，不僅將小區內的各種設施、建筑物等“管理”了，還一并把小區的業主也“管理”了。而且，不論企業把小區“管理”得結果怎樣，物業費是不能減免的；收取的各種費用的賬目是不向業主公布的；使用小區內業主的共有財產而產生的收益是不會交給業主更不會拿來充抵業主物業費的……
面對物業公司的“管理”而沒有享受到作為小區共有財產所有人的監督權、知情權的業主，僅能以不交物業費作為惟一制約“物業管理”的武器，而一拖欠物業費，往往又會遭遇敗訴和強制執行的境遇。
因為視自己為小區的“管理者”，自然將小區業主視為“被管理者”，把小區的各種設施和建筑物視為自己“管理范圍內的財產”。也因為自己是管理者，對于小區的物業管理水平也可以“管好管壞一個樣，管與不管一個樣”。即便有的業主想行使一下“監督權”，因為業主是“被管理者”，以“管理者”自居的物業公司也可以置若罔聞。業主往往也只不過是小胳膊，哪能擰動“物業公司這個大腿”。
再加之某些行政監管部門對一些物業公司違法行為處理力度的“疲軟”甚至是不作為，一些物業公司更加能夠恣意地行使“管理權”。在這樣的情況下，必然會引起小區業主的不滿，從而引發物業糾紛，甚至引發了群體性事件。在這一過程中，業主往往都是受害的一方，而業主被打的新聞也成了頻頻見諸于新聞報道的“常聞”。
讓人欣慰的是，隨著近年來物業糾紛的增加，關于物業公司是“服務者”還是“管理者”的討論逐漸升溫，主管部門也開始逐步推進物業公司從“管理”到“服務”的角色轉變。今年3月，全國人大審議通過的《物權法》首次從立法上明確提出了“物業服務企業”概念，為明確物業公司的性質提供了法律依據。
《物權法》明確規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
另外，《物權法》還規定，下列事項由業主共同決定……(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。
從上述法律的規定來看，業主才是小區內各種共有設施、建筑等的所有權人，才是各種“物業”的真正主人，而物業公司是由業主“聘用”來的，其服務水平和質量還要受到業主的監督。物業公司及其人員是為業主服務的，而不是來“管理小區和業主”的。
更讓人感到高興的是，雖然《物權法》尚未實施，但卻已經有物業公司開始轉變觀念了。近日，萬科在全國20個城市的所有“物業管理有限公司”，統一更名為“物業服務有限公司”，成為率先依據《物權法》明確定位“物業服務”的企業。萬科物業還表示，“目前，人們對居住環境的要求已不再局限在硬件設施方面。相對管理而言，物業服務的表述更準確，更能突出業主的地位、明確物業企業的服務功能”。
我們期待著更多的物業公司能夠迅速轉變從“管理”到“服務”的理念，更期待著各種行政法規、地方法規能夠依照物權法的規定，早日修改，真正從制度上讓“物業管理”成為物業服務。(洪衛)
