“現在二手房交易要求做銀行資金托管的比以前多了。”一位不愿具名的銀行人士(下稱銀行人士)接受中國經濟時報記者采訪時表示，可能是受深圳“中天事件”的影響，二手房買賣雙方都開始重視資金的安全性。而記者從幾家地產經紀公司了解到，近段時間常有客戶咨詢二手房交易過程中的資金安全問題。
銀行托管更受歡迎
“根據我們公司的情況，客戶選擇資金監管的占四成，選擇銀行托管的占六成。”北京鏈家房地產經紀公司市場研發部主任王志偉對本報記者表示，由于資金監管流程相對繁瑣，且耗時較長，客戶更愿意選擇銀行托管。
他告訴記者，資金監管分四個步驟，首先是交易雙方通過網上簽約系統簽訂買賣合同；然后是交易雙方與選定的經紀機構簽訂《存量房交易結算資金劃轉協議》，之后，客戶把除定金外的剩余房款存入經紀公司在開戶銀行的“專用賬戶”，銀行會向客戶開具交存憑證；經紀公司核實憑證后，開具《存量房交易結算資金托管憑證》。
接下來是辦理產權轉移登記，下發新產權證和辦結單。經紀公司的過戶專員攜《存量房交易結算資金托管憑證》，協同交易雙方到房地局進行過戶；房地局在出具新產權證的同時，向業主開具《轉移登記辦結單》。
第四步是銀行資金劃轉。在轉移登記業務辦理完畢后，出售者即可持房屋權屬登記部門開具的《轉移登記辦結單》辦理交易結算資金的劃轉手續。
“在資料齊全的情況下，全款一般需要5個工作日加上各房地局具體辦理過戶時間；按揭貸款辦理時間約為20個工作日加上各房地局具體辦理抵押時間。”王志偉告訴記者，由于海淀區辦理過戶只需一個工作日，時效最高，因此，海淀區的二手房交易中選擇資金監管的意愿較高。
“銀行托管的流程可能相對簡單一些。”銀行人士告訴記者，銀行托管的基本程序是，交易雙方簽訂買賣合同后，到銀行開設買方賬戶或者賣方賬戶，買方按合同約定將首付款或全款存入賬戶，銀行對資金實現凍結。
按照買賣雙方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產權證后，如果買方是付全款，銀行將所有款項劃轉給賣方；如果買方是按揭貸款，辦完新產權證的抵押，貸款銀行將貸款劃轉給賣方。
事實上，無論是資金監管還是銀行托管，都是通過銀行的專用賬戶進行資金凍結，都避免了通過經紀公司的賬戶進行資金流動，除非有交易雙方的授權，否則，其他任何人也無法挪用資金，這樣保障了交易資金的安全，“封殺”了經紀公司違規操作的空間。
據記者采訪了解，辦理銀行托管，有的銀行收少許費用，有的銀行則免費。
一位業內人士告訴記者，有的銀行由于和中介公司在二手房貸方面有長期、大量的合作，銀行托管和房貸業務往往“捆綁”進行，而與房貸業務的利潤相比，銀行托管顯然是“微利”，因此完全可以選擇不收費。
而有些銀行與中介的合作不是很多，在辦理銀行托管業務時，會收取少許費用。也正因為銀行托管利潤有限，銀行推廣該項業務的積極性并不是很高。
銀行風險如何規避？
那么，和一些沒有開展資金監管及銀行托管業務的中介公司合作，銀行如何規避金融風險？
根據媒體報道，“中天事件”爆發，作為深圳中天置業的“戰略合作伙伴”，興業銀行深圳分行承受了巨大的經濟損失。而正是缺乏有效的資金監管，才導致二手房交易當中存在的金融風險因此而突然被放大。
“在競爭當中，有些銀行風險控制不嚴，才讓不法中介‘有機可乘’。”銀行人士對記者表示，“中天事件”當中，擔保公司與中介“同屬一胞”，是很容易審查出來的。銀行如果風險控制嚴格，就不會與這樣的公司合作。
而在二手房交易過程中，如果有銀行按揭貸款，銀行完全可以將貸款先直接打到貸款人賬戶上，然后凍結，等過戶手續辦完，再將貸款直接劃轉至賣房人賬戶。這樣銀行就能避免其中存在的金融風險。
“其實這和資金監管、銀行托管的實質一樣，就是由銀行進行資金凍結。”銀行人士告訴記者，其所在銀行的二手房貸業務量并不大，合作對象也只限于一些較大的中介公司，這些公司都開展了資金監管和銀行托管業務。(記者 謝麗佳)
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