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這是一個最好的時代。中國房地產業在成型10年后，不斷攀登繁榮與景氣的巔峰。這也是一個最充滿變數的時代。在一片“漲”聲中，房地產業成為宏觀調控的主要對象之一。在貨幣政策從緊的大背景下，“亦真亦幻”的行業拐點“若隱若現”。
房地產業走完充滿爭議的2007年，將迎來變數更大的2008年，對于該行業的多空分歧愈加顯著。不過，站在牛市的十字路口，一些基本的定數依然可以把握。
在財富增長、人口紅利和人民幣持續升值等因素的影響下，未來二至三年內，房地產業景氣有望維持。同時，隨著住房保障體系的構建以及信貸緊縮政策效果的逐步顯現，房地產市場的供求矛盾也有望得到緩解。
可以預見，今后，過度依靠占有土地和金融資源的發展模式將難以為繼。沿著“資本路線圖”，行業整合將進一步展開，各種要素資源將向營運效率較高的企業集中。
信貸收緊 抑制過旺需求
如果說，2005年和2006年的房地產調控政策是以“收縮供給、抑制需求”為主要思路，那么，今年密集出臺的調控新政，則將“平衡供求”視為政策目標的第一落點。其中，抑制過旺需求，尤其是投資性需求的政策導向得以延續。
2007年，中國人民銀行6次上調存貸款利率，一年期貸款基準利率已提高到7.47%；此外，10次上調準備金率至14.5%，創20余年來最高水平。加息幅度之大、準備金上調頻率之高，近年罕見。
9月，央行出臺二套房新政收緊房貸，12月，央行又發布補充通知，第二套房貸款以家庭為單位實行從嚴界定。
廣發證券研究員花長勁認為，房貸新政將使目前市場上部分改善居住條件的需求受到抑制，投資投機需求也將得到遏制。
業內專家解釋，第二套房的購買者主要是中高收入群體，而且以投資性購房和置業升級型購房為主，目前這部分需求無疑占據了很大比重。在信貸條件寬松的時候，這種需求會以類似“保證金交易”的形式逐步放大。
但是在目前的高價下，首付比例和利率提高，以及相應的貨幣從緊政策，將使投資房產的風險日益增大，因而這部分購房需求會逐步下降。另外，利息負擔持續加重已經成為購房人另一個重要的成本因素，并由此導致他們延緩置業升級。
數據表明，今年下半年以來，一線城市雖然房地產價格繼續上漲，但成交量大幅萎縮。到年底，房地產市場陷入近年來比較罕見的“有價無市”局面，價格也開始松動。市場分析人士指出，現在房地產市場出現局部性和結構性的房價回落，便是過于旺盛的投資和投機需求受到擠壓的反應。
中國房地產業協會秘書長朱中一表示，目前房地產市場整體供不應求的矛盾依然存在，因此降低投資性需求有助于緩解房價上漲的壓力。
住房保障 指向有效供給
不可否認，處在城市化進程中的中國，住房剛性需求和土地供應約束是必須面對的現實。因此，供求緊張很大程度上是一個真實的現狀。
研究表明，按照我國2006年底城市人均27平米的住宅建筑面積和2003年至2006年全國城鎮人口3.28%的復合增長率來計算，我國每年將有5.1億平方米建筑面積的城鎮房屋需求缺口。
但是，由于流動性充裕造成的資產價格上漲，無疑是在這種“真實”上堆積“泡沫”。
住房問題關乎民生。今年，我國的住房保障建設邁出了實質性的步伐。8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的發布和全國城市住房工作會議的召開，傳遞出了中國高層督戰住房保障的歷史最強音。
臨近年底，建設部聯手幾大部委接連下發《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》兩個重要文件，以落實國務院關于住房保障的精神。
業內人士認為，隨著住房保障制度逐步構建，中低收入者住房問題與富裕人群住房問題將不再糾纏在一起，很大一部分需求將不再通過商品房市場得到滿足。同時，不同層次住房需求的厘清有助于引導住房供應的結構性調整。
“未來房地產市場供需缺口的計算，將不再以城市化進程中的整體城鎮人口基數為標準，這樣將有效緩解供求緊張�！苯ㄔO部住宅與房地產業司一位官員如是說。
對于作為“夾心層”的中等收入群體，他們的住房問題同樣是房地產調控需要考慮的。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，各地正在推出的“兩限房”可以解決部分“夾心層”買不起房的問題。
今年10月，國土資源部要求，“今后廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。”業內專家指出，隨著土地供應導向的轉變，中等收入群體的住房也必然將與“有效供給”對接。
市場分化 續寫資本故事
房地產業無論是“圈地”還是“圈錢”，其背后講述的都是“資本為王”的故事。因此，以平衡供求為第一落點的全方位調控，一方面構建住房保障立足長遠，另一方面收緊信貸抑制需求以解近憂，這無疑將加速房地產業的分化。在資本的引導下，各種要素資源將向運營效率高的企業匯聚。
業內一位資深人士指出，由于這幾年信貸環境較為寬松，因此房地產企業的“日子”比較好過。行業集中度并沒有隨著景氣高漲而上升。統計表明，中國的房地產企業，多的時候五六萬家，少的時候也有三四萬家，而前五名的市場份額加起來還不到5%。
但是，在調控趨嚴、貨幣政策從緊的背景下，并非所有的房地產企業都能獲得充足的現金流， 資金鏈緊“扛不下去”的企業，結局很可能是在并購中出局，市場定價權也將日益集中。
萬科公司董事長王石認為，行業資源向優勢公司集中確實存在，這是一件好事。一方面可以減少土地閑置，另一方面購房者權益可以得到更好的保護。
財務專家指出，反映運營效率高低的一個關鍵指標是資金周轉率。對于房地產企業而言，資金周轉率和土地開發速率是成正比的。換言之，如果行業要素資源向高運營效率企業集中，有利于土地的開發速度，減少“囤地”、“捂盤”的發生。
資金運營效率是硬幣的一面，持續融資能力則是另一面。在信貸這一“水龍頭”逐步擰緊后，資本市場將成為更重要的“水源”。今年以來，眾多房地產企業或增發股票，或借殼上市。WIND數據顯示，今年1-11月，房地產上市公司通過增發，累計募集資金346.276億元，比去年同期增長145.61%。
可以預見，如果資本市場對優質公司的融資依然保持暢通的渠道，那么房地產業整體景氣將不會逆轉。如果在信貸收緊后，資本出現非均衡化配置，那么房地產業的話語權也將發生轉移。這對于當前的房地產行業而言，未必不是一種進步。(記者 林喆)
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