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　　國務院17日召開常務會議，部署促進房地產市場健康發展的政策措施，其中有三點內容值得關注。

　　第一，二套房政策沒有實質放開，只是變得更合理。會議中提出對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。其實交通銀行前期出臺細則已經做了如是規定，我們認為政策將釋放正常改善需求，繼續抑制投資需求。

　　原有二套房政策同時抑制了投資性購房和改善性住房需求，其中投資性購房是造成過去房價快速上漲的重要原因，而放開投資性購房的實質就是增加富人的投資渠道，降低普通居民的福利，這顯然不符合政府改善民生的宗旨。本次政策通過對人均住居面積的限制仍然能夠抑制投資購房需求。 因為根據國民經濟統計公告數據推算，2007年全國家庭平均居住面積為83平米，而目前具備投資性購房能力的家庭目前居住面積顯然要高于平均水平，能夠享受優惠政策可能性不大。

　　第二，會刺激二手房需求。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。轉讓二手房的營業稅本應由賣方承擔，但目前實際都轉移至買方，因此營業稅的減免會實質降低購房者成本，能一定程度刺激二手房交易量回升。二手房交易量的回升會一定程度分流新房需求，對上市公司產品銷售實質是負面影響。

　　第三，放松房地產開發貸款態度明確。會議提出支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。

　　目前商業銀行擔心房價下跌，對地產商的貸款仍較為謹慎，但從政府的態度分析，通過對商業銀行窗口指導來鼓勵其加大對開發企業支持力度是必然的。 由于提出了支持有實力開發商的兼并重組業務，這對萬科A等以項目收購為主要擴張方式公司構成利好。

　　相比政策出臺前，改善性住房需求在優惠房貸政策支持下會進一步釋放，優質公司也會得到更多金融支持和并購擴張機會，行業深幅調整可能性進一步降低。但我們不認為投資性購房會得到釋放，考慮到目前重點公司2008年市盈率已經達到18-20倍，以及即將進入1月份的銷售淡季，我們建議投資者在明年1月份前逢高減持。

　　我們認為，對后期地產股投資我們建議投資者重點關注利率的調整。我們認為利率在現有水平下繼續下降135個基點，將對房價構成有力的支撐，考慮股市對基本面的提前反應，在利率下調81~108基點后將是房地產股票大幅買入的時機，而昨日晚間央行再次宣布將利率下調0.27個百分點，地產股買點漸行漸近。