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　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生8日接受中國證券報記者專訪時表示，目前房地產調整尚未結束，受前期政策利好、降價以及去年的量能釋放影響，房地產商的資金鏈得以緩解。

　　中國證券報：今年上半年房地產銷售情況出現反彈，是否意味著房地產調整已經結束？

　　聶梅生：房地產的調整還沒有結束，當前的波動仍處于調整期。從短期看，房地產開發投資增長緩慢，1至5月份同比增速分別為1.0%，1.0%，4.1%，4.9%，6.8%(同期固定資產投資增速達到30%以上)；從長期看，我國近5年來房地產投資的增幅均在20%以上，今年下半年有望接近這一數字。

　　近三年來，CPI和房價波動趨勢一致，5月底的數據顯示，房價和CPI各自的同比增幅都仍然是負值，預計下半年這兩項指標都會由負轉正，并且繼續互相關聯。

　　以上說明房地產的調整進入波動階段，穩定尚需觀察。

　　中國證券報：去年底開始房地產企業出現資金鏈緊張的局面，按目前的市場表現是否意味著已經解決了資金鏈緊張的問題？

　　聶梅生：去年底開發商的資金鏈空前緊張，根據我們的計算，缺口起碼在5000億元以上。如果5000億元補不上，如果沒有年初的“小陽春”，資金鏈斷裂絕對不是危言聳聽。

　　房產交易回暖，房價跌幅收窄，資金回籠迅速，這是當前房地產市場的特點。5月份的數據顯示房價同比仍然處于負值，但環比在上升。1-5月份全國商品房銷售面積超過2.4億平方米，同比增長25%。銷售額是1.13萬億元，同比去年提高了45%，預計今年的銷售額有望達到3萬億元。

　　就開發企業的資金來講，定金和預售款增長了17.2%，個貸部分增加了近2000億元，增長了39.8%。我認為，這里面自籌資金的增長和銀行貸款的增長低于預售款和個貸的增幅。由此看來，開發商資金鏈緊張已全面緩解。

　　中國證券報：造成當前房地產市場強勢反彈的主要因素有哪些？去年底以來出臺的一系列房地產新政對此是否發揮了主導性作用？

　　聶梅生：原因主要是降價、政策出臺和量能釋放。

　　政策層面上，去年10月底以后出臺的新政主要是全面啟動自住性的需求，放松銀行的個貸，同時加大保障性住房建設，銀行對開發商貸款力度加大。

　　今年5月份，普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調到20%，這是13年來首次下調。出臺這一措施主要原因是房地產開發速度緩慢。1—4月份開發企業完成土地購置面積7000萬平方米，同比下降了28.6%，有40%的城市土地價格下降，房屋新開工面積下降4.6%。不買地不開工，新開工面積也下降。現在政府投資上去了，但是房地產商投資緩慢，如果大家都不買地和不開工，未來將造成房地產供不應求，屆時房價上漲是可以預期的。

　　此外，為了抑制投資炒房卷土重來，政府的彈藥庫是有彈藥的，例如出臺物業稅。

　　總結政策的走向，是從需求面到供給面釋放，從低端需求到中高端釋放，從購房人拉動到開發商拉動釋放。有人說，真正的政府救市要看是不是在對開發商的資金和貸款放松，這個新的時間節點已經來到了。從消費拉動到投資拉動都對GDP“保八”很重要，我認為今年經濟“保八”，恐怕更多的要依靠投資拉動。

　　中國證券報：充裕的流動性解決了資金問題，開發商拿地的熱情在高漲，頻頻出現地王，您怎么看待這個現象？

　　聶梅生：全球經濟2010年將要復蘇，房地產在不同國家地區回暖的速度會有數十倍的不同，中國城市和地區間回暖的速度也將有巨大的差異，現在個別城市、地段出現地王，并不能說明全國性的地價上漲，但是如果不能控制好土地的供應量，造成供不應求，就會推動1年后的房價上漲。

　　拿地要考慮可支付能力，相對來說，企業現在的可支付能力最強，房地產自身已回籠了一萬億元左右，再加上上半年銀行貸出了6萬億，政府4萬億投資也安排了，股市流通量節節攀高，這些資金中有相當比例會進入房地產，致使企業有資金先行購置土地。

　　此外，奧巴馬政府大量的印鈔帶來美元貶值的影響會蔓延全球，各國政府救市注入大量資金使流動性增大，造成通脹預期出現，為了應對通脹大家會不約而同地選擇不動產保值。