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　　問題回顧：樓市成交何時回暖？關注指數：★★★★★

　　回答：2009年年初，樓市還是一片悲觀，但僅僅幾個月，市場便發生了根本性逆轉，商品房成交量突然“井噴”。2009年前11個月，全國商品房銷售面積、銷售額增速均創1998年中國住房市場化以來最高紀錄。鄭州2009年前11個月中有6個月份商品房成交套數超過1萬套。看來，當剛性需求、改善性需求、投資需求在救市政策的刺激下一起襲來之時，樓市想不瘋狂都不行。

　　樓市成交持續走高

　　2009年，許多行業深受金融危機打擊，中國房地產市場卻在危機中迎來最輝煌的一年。年初還在低迷中徘徊的房地產市場，在政策刺激下逐漸復蘇，并迎來爆發式增長。

　　統計數據顯示，2009年前11個月，全國商品房銷售面積7.52億平方米，同比增長超過五成；商品房銷售額3.6萬億元人民幣，同比增長近九成。銷售面積、銷售額增速均創1998年中國住房市場化以來最高紀錄。

　　鄭州樓市的情況與全國樓市大體吻合，且表現更為強勁。同致行提供的數據表明，1～11月份，鄭州市商品房銷售面積為995.9萬平方米，比上年同期增長65.2%，呈現高速增長態勢。其中，商品住宅銷售面積846.4萬平方米，同比增長68.8%。

　　同致行品牌運營部總監曹慶偉告訴記者，從2009年春節過后的3月份開始，鄭州樓市開始出現一輪長時間的反彈走勢，這輪反彈走勢長達7個月之久，2009年前11個月中有6個月份商品房成交套數超過1萬套，3～10月份商品房月銷售面積沖破90萬平方米大關，其中，6～9月份商品房月銷售面積更是沖破100萬平方米大關，鄭州樓市出現了兩輪沖高局面。

　　二手樓市也異常火爆。數據顯示，2009年1~10月份，鄭州二手房銷售面積193.22萬平方米，較2007年同期增長了50.4%，較上年同期增長了119.4%。

　　回暖在于政策轉向

　　樓市之所以長時間持續走高是基于推動市場長時間反彈的因素在于宏觀層面政策力量轉變和市場剛性需求沉淀過長。

　　曹慶偉表示，2008年初始，在各種樓市政策和數次加息的累加效應下，國內樓市開始出現下行趨勢，樓市成交低迷，樓盤價格松動，開始推出各種優惠措施，但眾多購房者觀望態度堅決。2008年下半年美國爆發金融危機，之后波及國內，2008年年底國內出口受到嚴重影響，中央政府和地方政府為了刺激消費、拉動內需，樓市宏觀調控政策開始發生重大轉向，由之前的緊縮政策轉為放松甚至刺激政策，地方政府大量的樓市刺激優惠政策出臺。

　　另外，在2008年一年內，房地產市場積累沉淀了大量的購房觀望者，這批觀望者在中央和地方各種樓市利好政策的刺激下，開始紛紛進入市場進行交易，而剛性需求者對于樓市的推高，引發了商品房價格回升，并吸引大量的投資者和投機者進入市場，使得市場開始出現強烈的反彈。

　　河南財經學院常務副院長李曉峰認為，2009年樓市的超預期快速復蘇除了多方需求的積累釋放和激發以外，與市場供給量的明顯不足也密切相關。這主要是因為在2007年第四季度以及整個2008年當中，眾多開發商對未來樓市預期相對悲觀，開發商們更多地采取謹慎的態度與緊縮的戰略，無論是拿地的數量，還是開發的數量與節奏都明顯下降，從而當2009年房地產市場需求洶涌而至的時候，供應的節奏沒能及時跟上，造成了供需比例的失衡。

　　剛性需求主導鄭州

　　盡管自2008年7月份以來，國內部分一、二線城市出現了量跌價漲的情況，但鄭州樓市仍然“一枝獨秀”，成交量繼續沖高。數據顯示，2008年7月、8月、9月，鄭州樓市成交量分別為108.37萬平方米、104.59萬平方米、108.33萬平方米，成交量保持在100萬平方米以上的高位運行。

　　為何鄭州樓市出現長時間的量價齊升現象？曹慶偉表示，房地產市場顯著的地區性差異特征使得鄭州樓市比沿海城市反彈時間更長。鄭州樓市購房者中更多的是自住性需求客戶，這些購房者在2008年市場低迷時期進入了觀望，經過一年的觀望期后，這些客戶的需求必然要集中釋放出來，由于自住性需求比例高，因而釋放的時間更長些。另一方面是由于鄭州樓市購房者中省內市地人群占了很大比例，河南省人口眾多，鄭州特殊的地位，吸引了大量市地人口前來購房，使得鄭州城市化率快速提升，推動了房地產成交量的走高。而鄭州相關部門出臺的優惠政策對于鄭州樓市的刺激作用也相當大，這些政策中不但有針對購房消費者的，還有關于開發商、稅費和公積金等方面的，這些政策的實施對本地樓市的刺激效用更大。