- 專家稱鄭州房價不可能大跌 5000元左右比較正常
盡管悲觀的情緒籠罩市場，但鄭州樓市并非“前途暗淡”。
采訪中，眾多業內人士認為，鄭州房價不可能大跌，因為有大量的剛性需求，一個月賣30套和一個月賣300套，都不是正常的鄭州樓市，正常的樓市應該是價格和銷量雖有增加，但增幅穩定。
業內人士分析，依據鄭州的消費水平，鄭州房子合理的價位應該在5000元左右。
回顧
鄭州樓市曾經兩度瘋狂
鄭州樓市曾經有兩個“瘋狂期”——分別是2007年和2009年。
鄭州樓市價格起步應該在2003年，當時房價在2300元/平方米左右。但似乎當時誰也沒對商品房和房價有太多的關注，主動炒房者很少。
2005年，鄭州房價迎來了第一波小高潮。多層均價達到了3000元/平方米，而(小)高層則達到了4000元/平方米的價位。很多人開始感覺鄭州房價很高。
此后，鄭州樓市和其他城市一樣進入了快速軌道。2007年，鄭州房價跟隨全國地產價格開始“飆升”，平均價格站穩4000元。2008年國家開始出臺政策調控。鄭州樓市價格一度有所回落。隨后金融危機爆發，國家開始救市，跟隨全國樓市，2009年鄭州樓市開始報復性上漲，2010年4月份國家出臺調控政策，市場進入觀望期。
一位網友在博客中這樣記錄著：今年(2009年)的房地產市場著實火爆，這不是媒體炒作的，不是所謂專家鼓吹的，這是事實證明的，6月份我們的天倫水晶城項目(位于鄭州市北環)開盤當天銷售了400多套，8月份我們的正商幸福港灣項目認籌當天賣出1100多張認購卡(買卡意味著交定金，交定金也就意味著一張卡就是一個既定客戶)，上個星期六，我們另外一個項目——亞新橄欖城開盤，當天天公不作美，下起了淅淅瀝瀝的小雨，煞是陰冷，而項目位置又處于相對偏遠的南三環，即便如此，當天也成交了180套房，且均價在4600元/平方米左右。
解析
兩度瘋狂都有投機者身影
對比數據，可以發現更多信息。
記者查詢鄭州地產銷售數據發現，2005年至2006年，鄭州房屋銷售面積在500萬平方米左右，第一個瘋狂期的2007年，銷售面積900多萬平方米，2008年受金融危機的影響，樓市低迷，銷售面積在600多萬平方米，而這個數據，在第二個瘋狂期的2009年達到了1000萬平方米左右。
“數據能夠說明很多問題。”一位業內人士分析，2005年到2006年，投資房子并不熱，銷售面積可以視為剛性需求，而2008年受金融危機的影響，很多人對房價走勢不明，這個600多萬平方米也可以視為剛性需求。這樣分析的話，2007年的900多萬平方米和2009年的1000多萬平方米，則有眾多的投機者攪入其中。
如今，攪入者似乎面臨出局的危險，房價拐點將加速出現。業內稱，今年4月份，全國70個城市的房價較3月份上漲1.4%，5月份環比漲幅將加速收窄，6月份環比有可能接近零增長，7月份出現環比負增長的概率極大。2008年那輪樓市調整，經歷了8個月左右，才出現環比負增長，而今年則不需那么久。
或許拐點真的來了。
觀點
之一 鄭州房價不可能大跌
盡管眾多人預測拐點即將來到，但期望鄭州房子大跌，也是不現實的。
“在城市化的大背景下，鄭州這個城市正在迅速擴張，將吸納更多的外地人來到這里，這里面就有巨大的剛性需求。”北京大學房地產研究中心河南區主任崔建超說。
他認為，隨著鄭州城市的建設和發展，在鄭州工作、生活的外地人也日益增多，他們對住房有著更迫切的需求；另一方面，作為區域性的中心城市，鄭州已成為周邊郊縣及省內富裕人群置業的首選目標。
在今年2月份鄭州召開的房地產會議上，鄭州市住房保障和房地產管理局局長王萬鵬說，在鄭州今年的房屋建設中，鄭州新區將作為全省的“一號工程”，今年開發面積達到20平方公里。到2015年，鄭州新區人口將達到270萬人，人均GDP達到8萬元。據此推算，住房需求可達到3600萬平方米，假如一套房按100平方米算，就需要36萬套房子。
河南財經政法大學教授劉社說，這次新政出臺勢必會對鄭州樓市帶來影響，但房價大跌是不可能的。政府需要樓市的健康發展。盡管有相當一部分剛性需求被抑制掉了，而具有支付能力的剛性需求者依然會去買房子。但市場未來的走向還要看中央的意向與決心。
另外，有開發商認為，政府此次調控并非全盤否定房地產，房地產依然是各地財政的重要支柱，到年底時，政府或許不得不再次對開發商放寬一些政策。
之二 月賣30套和月賣300套，都不正常
不希望鄭州房價“瘋狂”，而房價又不會大跌，到底什么樣的狀態才是正常的？
采訪中，一位業內人士給記者講了一個故事：早在2003年時，鄭州北環附近一處高檔住宅開盤，當時定位高檔，所以房價在3000元/平方米，但購房者不買賬，銷售一度停滯，有一個月由于營銷得力，當月賣出去30套房子，為此，公司舉行了盛大的慶祝活動。
但2009年下半年，如果哪個樓盤開盤后一個月還賣不掉300套房子，這個樓盤的銷售人員，不用別人說什么，自己就會感覺無地自容了。
一個是月銷量30套要慶賀，一個是月銷300套只是基本要求，到底哪個才是正常的？
“都是不正常的。”北京大學房地產研究中心河南區主任崔建超說，正常的鄭州樓市，應該是價格和銷售量穩定，即使有上漲也是穩步上漲，不會出現大起大落。
河南王牌企劃上官同君說，前一年開發商過慣了好日子，如今房地產營銷開始面對市場回歸理性，開發商才會感覺多少有點悲涼。沒有賣不好的房子，只有賣不好房子的開發商；沒有賣不掉的房子，只有賣不掉房子的人。
“或許這一輪的調整，能讓鄭州樓市回歸理性。”崔建超說。
說法
鄭州房價在5000元左右比較合理
劉社認為，目前鄭州的地產商并不缺錢，河南省與鄭州市對樓市調控的地方性政策也并不嚴厲，盡管中央的調控政策力度較大，但地方政府依然有較大的靈活空間，開發商對此次調控并不恐慌。
但劉社并不建議購房者馬上購房，現在就鄭州而言，還談不上所謂的“抄底”時機，在房產稅等調控政策尚未明晰之時，還不是投資性購房大舉進場的好機會。
“如今鄭州的房價并沒有真正下降，只是剛剛開始滯漲，連‘俯臥撐’都沒有做，房價還在‘山頂上’。”劉社說。
“我認為鄭州房子價格在5000元左右比較合理。”一位地產開發商私下向記者分析，依據鄭州的消費水平，這個價位既能夠滿足需求，又能夠讓開發商有利可圖，但前提是鄭州提供足夠的土地供應，否則地王頻出，房價不高才怪。
上官同君則建議，如今買房正好是購房者貨比三家的好時候，因為鄭州市政府要求自5月1日起陽光售房后，價格透明。而要看房價是否下降，最好找個樓盤連續觀察十幾天后再做決定。(記者 侯瑩）
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【編輯:林偉】 |
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