最近幾周并無針對樓市的新政下達,深圳的房地產市場依然延續冷清的勢態。盡管此前開發商一再嘴硬號稱“不差錢”,但是禁不住成交量的一再冷清,龍頭企業如萬科、佳兆業的項目紛紛帶頭降價,在價格上為購房者留有余地。此外,二套房房貸收緊讓炒房者紛紛撤離市場,剛需購房者也可以一解燃眉之急。

　　然而可以看到的是,盡管一手房價格下跌,但是價格仍在高位運行,以至于更多帶著房價大跌預期的剛需購房者將關注目光投向二手房市場。

　　據記者了解,近期深圳各區二手房成交量大多是由剛需購房者促成的。在福田、羅湖等區域,中介公司的區域經理表示,投資客幾乎為零,“盡管觀望情緒濃厚,但是只要業主掛牌的價格比市場跌個10%,就會有很多剛需客戶詢問,跌幅至15%的話,幾乎一放盤就有剛需購房者接手”。

　　數據剖析�＋�

　　二手房成交量連續5周回落

　　由各中介研究機構統計的地鋪成交數據更能反映目前的成交情況。根據美聯物業的數據統計,在上周,受到端午節的影響,全市二手房成交量連續五周回落。

　　美聯物業的數據統計顯示,上周全市共成交二手房1407套,環比減少26.34%,從日均成交量看,本周全市二手房日均成交352套,環比減少7.85%。六區成交量均有大幅回落。其中,龍崗區下降最為明顯,本周龍崗區成交二手房281套,環比減少37%,市場成交份額從23.35%降至19.97%,讓出全市第一的位置。南山區本周成交二手房200套,環比減少33.33%,成交量降幅僅次于龍崗區。羅湖、福田、鹽田、寶安分別成交297、326、34、269套,環比分別減少23.85%、11.65%、26.09%、25.07%。二手房成交價格繼續回落,本周二手房成交均價為16921元/平方米,環比下跌13%。

　　美聯地產市場研究部的觀點分析認為,近期房產稅傳聞紛紛,而上海的房產稅細則又遲遲不出,樓市信心難以穩固,預計二手房市場短期內依舊會維持量低價跌的局面。

　　市場表現�＋�

　　剛需醞釀突圍

　　一位業內人士在談及目前的市場情況時表示“依然冷淡”。美聯物業蔡屋圍分行的中介人員劉先生告訴記者,近期的成交相當冷清,門店上前來咨詢的客戶很少,大多數客戶抱著觀望心態,房產稅會否出臺是他們最擔心的問題。

　　在羅湖地王大廈附近的一家地鋪門口,記者遇到前來詢問的王小姐,她告訴記者,因為要結婚,所以考慮要買一套房。“開始考慮在關內,南山的房價被前海和后海片區拉動起來,價格太高；福田雖然位置好,但是動輒也是2萬元,在羅湖,稍微新一些的房子賣到2萬元,但是因為自己要結婚,所以只要房價下跌到可以承受范圍之內,就會下手”。

　　“除了剛性需求偶爾有成交,投資客基本沒有”,劉先生說近期自己和同事們的工作就是打打電話、問問業主,但是業主的掛牌價暫時都沒什么松動,片區內的城市天地、都市名苑等幾乎沒什么降價。“感覺現在的局面比2008年的時候更嚴重,當年是賣家急賣,買家不急。但是現在是賣家也不急著賣,買家也不急著買”。

　　近些年來,關外一直成為一、二手房成交的主力。而以往的成熟社區福田區、羅湖均表現穩定。美聯物業福田區總監梁文輝表示,福田區最近兩個月的成交量表現較為一致,基本上價格有10%—15%的跌幅。“目前福田區的幾個活躍樓盤如東海花園的價格應該說還是比較合理的,基本上福田區現在沒有投資客的蹤影,都是比較實在的自住客”。

　　未來動向�＋�

　　成交以小戶型為主

　　羅湖、福田是中小戶型較為集中的片區,而在市場上價量相對表現穩定,也是因為剛需支撐中小戶型物業成交量較大導致的。根據國土局成交數據測算,2010年4月份90平米以下的物業在成交總量中的占比高達67%,而這一比例去年2月僅為61%,去年4月份為63.9%,顯示中小戶型占比呈現上升態勢。而“新國十條”出臺后,整體實際成交量都下降了不少,但是大戶型豪宅受打擊更為明顯。

　　中聯地產的研究數據表明,自從新政之后,中小戶型物業成交量占比超過七成。研究認為,從政策角度來看,政府的房地產調控政策對中小戶型物業的引導和支持意圖非常明顯,中小戶型將會是未來樓市成交的主流。

　　中小戶型持續成為市場成交主流,這也意味著,樓市還將繼續面臨剛需為主的冷清。一個有趣的現象是,上周樓市經歷了端午假期,又正值世界杯期間,中原地產的看房客流數據卻顯示人數有所增加,針對上周的成交量出現下滑,中原地產市場部總監王世界認為,這部分“剛需族”沒有選擇馬上成交,而是等待和觀望,在這樣的僵局中,能主動選擇順應市場降價促銷的樓盤將繼續受到追捧,同時受新政保護且總價不高的小戶型也將成為眾多買家的不二選擇。