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　　將一部分經適房房源調整為商品房或兩限房，以解決開發企業的虧損問題——本周，一則經適房止虧方案公布的報道引發了輿論的軒然大波。建經適房真的虧損嗎？止虧是否非得變商品房？開了口子的經適房政策會不會就此變味？針對輿論質疑的焦點，記者展開深度調查。

　　質疑焦點一：建經適房何來虧損？

　　此次方案調整涉及三個經適房項目，分別是回龍觀文化居住區、翠城和朝陽新城。這些項目都是上世紀90年代末北京確定開發的經適房，建設規模都很大，從80萬至200多萬平方米不等，因此開發跨越的時間也長。和眼下的房價比，它們當時的定價都很低，價格最高的朝陽新城也僅有3310元/平方米。盡管10年來市場經歷了很多變化和發展，但這些項目的售價由于是當初核定的，始終沒有改變。

　　“雖然銷售價格低，但是土地是政府劃撥的，出讓金免費，行政事業性費用也減半征收，企業何來虧損？”針對經適房止虧方案提及的“開發企業虧損”一說，購房人趙先生在接受記者采訪時表示質疑。

　　回應：拆遷成本困住開發企業

　　面對質疑，項目開發企業的相關人士向記者倒出苦水，“建筑材料的價格近些年上漲迅速，項目配套市政道路也是開發單位墊資建設，因此開發成本逐年遞增。最頭疼的是，雖然免交土地出讓金，但需要開發商自行拆遷。當初一畝地二三十萬就能拿下，現在二三百萬都拿不下來。”

　　記者從中介公司了解到，目前回龍觀地區的普通商品住宅新房價格在12000元至14000元/平方米之間，二手房市場價格在11000元/平方米左右。翠城所在的五方新區一手和二手商品住宅的價格分別在15000元/平方米和13000元/平方米左右。朝陽新城則為14000元/平方米和12000元/平方米。“區域房價是區域地價的標桿，拆遷戶的要求瞄著房價往上抬。”中介公司有關人士告訴記者。

　　記者發現，這三個經適房項目從2006年就不再有新房源開盤入市，而事實上，政府劃撥的用地并沒有開發完。項目有關人士告訴記者，“朝陽新城的虧損已高達十二三億，翠城也有數億虧空。成本和售價持續倒掛，這幾年基本已經開發不動了。”

　　質疑焦點二：止虧非得變商品房？

　　據了解，目前回龍觀項目已完成調整商品房的立項核準。翠城、朝陽新城項目完成虧損核定工作，調整方案也正在審核中。根據初步方案，朝陽新城其中有40萬平方米將改建限價房，預計售價在7000元至8000元/平方米之間。

　　“經適房房源本來就緊張，再劃出一部分做商品房，哪還能買得到？企業止虧就非得變商品房嗎？”正在等待經適房購買資格審核結果的王女士擔心地說。

　　回應：通過新建經適房彌補“房源損失”

　　市住建委相關負責人表示，這樣的調整并不會擠占經適房房源，政府將通過新建經適房來彌補。至于調整后這些商品房和限價房何時上市還要根據項目進展決定。此外，調整的房屋套數、價格如何，也要經有關部門評估確定。

　　另外，記者獲悉，涉及調整方案的僅是屬于“歷史遺留問題”的這批老盤，今后新建經適房的規模和開發時間都將受到控制。即使是大面積的經適房項目也會將其切割為小項目建設。而且無論是商品房還是保障房，都不再需要開發商進行土地一級開發。

　　-業內觀點

　　“提價”優于“變更”

　　“實際上，停止開發企業的虧損未必非得依靠變商品房這種辦法。”中國光大房地產地區公司副總經理高劍認為，經適房變商品房，即使依靠新增經適房來彌補房源損失，也還是增加了供地負擔。相形之下更好的做法是“根據購房群體收入增長的幅度以及通貨膨脹系數來調整經適房的售價，并且對價格上浮的幅度進行控制”。

　　北京市煒衡律師事務所律師莊清忠建議，“經適房止虧方案”的出臺有待商榷。“更為合理的程序是，政府經嚴格審計，根據開發企業成本的上浮，在保證企業合理利潤、強化開發速度和數量監管的前提下，每一至兩年重新估算各區域經適房指導價格，公示后公布。對于尚未建設的經適房改商品房，須進行規劃變更，補交土地出讓金，重新審批。對于已建成經適房而造成虧損的企業，經嚴格審計，確認開發商沒有違規虛報行為，在保證企業建設經適房積極性前提下，用其他方式在其他項目上予以適當補償。對經營不善作虧的行為依法懲處。”

　　【事件背景】

　　有關部門負責人日前在市人大會議上透露，回龍觀、翠城、朝陽新城等經濟適用住房項目因時間跨度長、征地拆遷費用和材料價格提高等因素造成建設成本和銷售價格倒掛，導致項目虧損。市政府已決定通過將項目中的一部分調整為商品房等方式解決虧損問題。

　　【新聞內存】

　　回龍觀文化居住區：由天鴻集團開發。總建筑面積80萬平方米。最早2002年開盤。售價2600元／平方米。

　　翠城：由北京住總房地產開發有限責任公司開發。位于五方新區，總建筑面積230萬平方米。最早2002年開盤。售價3180元/平方米。

　　朝陽新城：由北京金隅嘉業房地產開發有限公司開發。位于朝陽區東壩。總建筑面積170.9萬平方米。最早2003年開盤。售價3310元/平方米。

　　-新聞快評

　　質疑聲映射的民眾訴求

　　本周經適房止虧變商品房的方案見諸報端，一時間成為輿論焦點。本就緊巴巴的經適房房源又要減少，這令民眾擔憂萬分。好在有關部門及時告知，將通過新增經適房項目彌補，經適房總量仍會保持平衡。

　　經適房是我國房改政策的產物，旨在通過其低端的保護價格和建設規模的擴大，逐步解決中低收入人群的居住需求。近年來房價突飛猛進，經適房的需求更是與日俱增，不知多少人每天豎著耳朵聽，哪里又有經適房可以申請。所以，經適房的任何訊息都可能引發巨大的輿論關注，關于經適房政策的任何微調甚至于微調的信號，都會讓其購買群體內心動蕩不安。

　　“這次事件說明經適房的開發和管理機制需要進一步完善。首先，企業開發經適房虧損，說明過去的剛性定價有不足之處，是否可以形成一個根據市場情況上下浮動的定價機制；其次，政府并非不可以提供政策支持，但前提是公開開發成本和賬目，否則如何扶持、調整數量多少都缺乏精確性和說服力。”中原地產華北區董事總經理李文杰在談及此事時表達了上述觀點。

　　李文杰的觀點代表了不少業內人士的想法。價格早就根據成本和風險估算進行了核定，為什么開發企業會出現虧損？需要完善的除了開發行為，還有定價機制。當然，任何一種新事物都需要有一個完善的過程，經適房作為保障性住宅政策的重要環節，調整是必然的，民眾也是有耐心的。

　　令民眾不安和不解的，不是調整，也并非調整的方式，而是信息公示機制不被重視，不夠敞亮。支持國企是國家責任感的一個標志，企業虧損，政府理應伸出援手，房企開發經適房的積極性更值得鼓舞。在方案公布之前，政府做了很多工作，包括嚴格的審計和各種環節的審批。如果能夠讓公眾更多地了解政府在保障房機制構建上付出的良苦用心，而不是被動接受一個調整方案，相信質疑聲會少很多。（楊舒萌）