- 部分省份嘗試共有產權 會讓廉租房“變味兒”嗎
吉林省吉林市的退休老人于淑芬最近搬進49平方米的廉租房，終于結束了幾十年來一家人擠在棚戶房里的生活。與普通廉租房不同的是，于淑芬用賣掉老房子的錢和家里的存款共2萬多元，買下了新房4/9的產權。余下的5/9產權歸政府所有，于淑芬則暫時按照每月每平方米0.7元的價格“廉租”政府擁有產權的面積。
通過這種個人與政府“共有產權”的方式，于淑芬所在的小區已經有幾十戶家庭從破舊的棚戶區陸續搬進新居。
2009—2011年，我國將在3年內新建廉租房518萬套，并通過以廉租房為基礎的保障性住房，解決1000多萬戶城市低收入家庭住房困難。隨著廉租房建設進入快速推進階段，吉林、福建、河南、甘肅等地探索實施廉租房共有產權的新保障模式，即允許符合廉租住房保障條件的城市低收入家庭買下廉租房的部分產權，與地方政府根據出資比例共同擁有同一套廉租住房產權，一段時間以后，低收入家庭可以買下政府手中的部分產權，擁有完全產權。廉租房試水“共有產權”，引發了種種議論。
建設資金不足催生共有產權
廉租房共有產權，至今沒有一張正式的“準生證”。
根據現行《廉租住房保障辦法》的規定，廉租房由城市人民政府投資建設并“擁有房屋產權”，向低收入住房困難家庭“配租”。這就意味著，實行廉租房共有產權，目前仍然缺乏法律和政策依據，所有的探索，都只是打擦邊球式的嘗試。
吉林省是我國率先提出廉租房共有產權模式并出臺了相關政策的省份。“共有產權既是吉林省在廉租住房建設上的突破和創新，也是出于無奈的一種探索。”吉林省住房和城鄉建設廳住房保障處處長孫貴生告訴記者。
這種“無奈”，根本上源于建設資金的捉襟見肘。
在保障性住房體系中，廉租房是唯一全部依靠政府投資建設的品種，并且需要持續投入。去年起，各地結合廉租住房保障規劃的目標，紛紛大幅增加實物廉租房建設量，資金壓力相應越來越大，這一問題在中西部及東北一些財政緊張的地區尤為突出。
以吉林省為例，目前吉林省廉租房的平均建設成本約為1500元/平方米，2009年，全省共新建390萬平方米，需要資金近60億元。中央財政補助300元/平方米，吉林省同時落實300元/平方米專項補助資金。但仍有40億元資金需要市、縣財政投入。
資金問題制約了廉租房建設進度。2008年，吉林省廉租房建設任務是80萬平方米，但是到8月份的時候，開工還不足2/3。中央補助資金到位了，地方的配套資金卻遲遲落實不了，造成舉步維艱的局面。
“正是在這種艱難的情況下，我們開始探索共有產權問題。”孫貴生說，“通過這種模式，一定程度上緩解了地方政府財力有限、建設資金投入不足的實際問題。地方政府可以用銷售款投入新房開工建設，實現了廉租住房建設資金的良性循環。”
“實施共有產權，本質上講是吸引社會資金和個人資金投資廉租房建設。”住房和城鄉建設部有關人士表示，“這有利于減輕地方財政壓力，加快廉租住房建設，確保實現廉租住房工作目標。”
支持低收入家庭擁有“恒產”
在探索者看來，廉租房共有產權的意義，不僅僅是緩解政府的資金壓力。
根據吉林市規定，5年以后于淑芬可以按照現在的低價買下政府的產權，從而完全擁有這套房子。如果不買，則可以繼續“廉租”。
如果將來經濟條件允許就把剩下的產權買回來。于淑芬告訴記者，“誰不想擁有自己的房子呢？而且政府給我們讓利這么多，給了我們擁有產權的機會。”
“有恒產則有恒心，低收入家庭對產權的需求不應該被忽視。”吉林省建設廳副廳長范強表示，盡管支付能力較低，但一些低收入住房困難家庭仍然希望擁有房屋產權，獲得更穩定的居住環境。尤其是棚戶區和其他一些擁有小面積產權房的低收入家庭，希望用現有住房換取條件更好的住房。實行共有產權，相當于政府通過補貼的方式，支持低收入家庭買了房。
探索共有產權的各個城市，出售給保障對象的廉租房價格大多遠低于市場房價。如長春市定價1650元/平方米，甚至低于建設成本。住房城鄉建設部上述人士認為，對保障對象而言，以低價購買一部分產權，實際上增加了自身的財產性收入，可以促進這些家庭的財富積累，共享改革發展成果。
同時，共有產權也被視作有效解決廉租房退出難題的方式之一。
廉租房如何有序退出是一個普遍的難題。據了解，美國、英國、香港等都將政府出讓產權作為退出的解決方式之一。“保障對象經濟條件改善后，買下政府手中的部分產權，房子歸他了，就不再存在退出的問題。”范強表示。
“共有產權”莫成政府推卸責任
盡管有種種現實和理論上的好處，但在住房保障覆蓋面尚小、需求巨大的背景下，游走于政策邊緣的廉租房共有產權，仍然面臨許多質疑的聲音。
——廉租房“共有產權”會不會導致政府最后“無房可保”？
“搞好住房保障的關鍵是政府手里要掌握充足的房源，并且不斷增加。這樣才能循環利用，滿足持續不斷的保障需求，并逐步擴大覆蓋面。”東部某市房管局局長告訴記者，“一旦搞共有產權、租售并舉之類的嘗試，意味著政府手里的房源不會增加，還有可能減少。將來有可能面臨‘無房可保’的局面，我們絕不會搞。”
住房和城鄉建設部有關負責人也指出，政府需要持有一定規模的廉租房房源，確保廉租房實物配租持續、順利實施。實行共有產權會使部分廉租房“固化”到部分家庭，供政府調配的房源有可能出現短缺。
“我們在進行共有產權探索的同時，并不會停止‘傳統’廉租房的建設。”孫貴生表示，將來資金狀況有改善或出現政府手中房源過少的現象時，政策也會做出及時調整。
“從目前看，共有產權只能作為一種籌集資金的渠道，不應該成為地方政府推卸保障責任的工具。”住建部人士認為，必須明確共有產權政策的實施范圍。在實物廉租房建設量較大、房源總量與保障對象需求大體平衡的地區，如果財政確實困難，可以采取這種形式籌集資金。“同時，通過共有產權形式籌集的資金應該專項用于廉租房建設、維護和管理，不能挪作他用。”
——共有產權廉租房該“賣給誰”？會不會背離廉租房政策的初衷？
“歸根結底，能購買部分產權的家庭，還是有一定支付能力的。而現行的政策下，廉租房應當優先供應孤、老、病、殘等支付能力差的低收入家庭，他們連部分產權也買不起。”這位房管局長表示，“那么，這種共有產權的廉租房，究竟應該優先賣給誰？是最困難的家庭，還是能買得起部分產權的家庭？”
“共有產權房的購買對象應該進一步規范。”住建部有關負責人指出，購買對象應該嚴格限定在符合當地政府規定的廉租房保障對象，并優先保證孤、老、病、殘或其他有特殊困難家庭的租住需要。絕不能因為實施共有產權管理，而強制保障對象購買或優先向“購買”的家庭提供廉租房。 本報記者 王煒
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