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　　“面粉比面包貴”的現象，正離上海樓市漸行漸遠。

　　昨日(25日)，上海拍出虎年首幅住宅用地——金山朱涇鎮地塊，最終成交價為1.69億元，樓板價僅為4680元/平方米。下午拍賣的楓涇鎮I1地塊，價格更低，樓板價僅為3912元/平方米。佑威樓市通系統的統計數據顯示，上述兩幅地塊，均屬去年9月以來為數不多的低樓板價地塊。

　　方方地產咨詢機構地產咨詢部負責人認為，拍賣的兩幅地塊，建成后按目前價格賣，開發商也有贏利空間。這和去年9月以后，很多地塊成交價格高于周邊在售樓盤的現象已非同日而語。

　　低樓板價確保企業盈利

　　據佑威樓市通提供的資料顯示，去年至今成交的數百幅地塊中，只有30余幅的樓板價低于5000元/平方米。昨日成交的兩幅地塊，便是其中之一。

　　資料顯示，朱涇鎮地塊周邊擁有多條鐵路、高速公路的快捷交通干線以及規劃中的軌交22號線，有一定的區位優勢。周邊在售樓盤，目前公寓單價為8600元/平方米，別墅單價12000元/平方米。

　　方方地產咨詢機構地產咨詢部經理趙豫川說，以4680元/平方米的樓板價，再加上項目的稅費和建安成本，總成本和目前售價接近，但依然能給開發商帶來贏利空間。即使建成后，按照現在的價格賣，開發商也是賺的。

　　根據朱涇鎮地塊的出讓文件，項目的A地塊容積率為1.58，可以建成公寓加聯排或疊加別墅，D地塊容積率更只有0.77，可以開發成價值更高的聯體和獨棟、雙拼別墅并存的混合小區。按目前區域別墅12000元/平方米的售價，該項目顯然能給開發商帶來不菲收益。

　　和朱涇鎮地塊的情況相似，楓涇鎮I1地塊(南塊)的容積率也只有1.0，同樣可以開發成低密度的別墅、花園洋房等高售價的產品，由于3912元/平方米的樓板價，上述項目有機會獲得較可觀的利潤率。

　　土地市場漸冷卻

　　以較低價格成交的地塊不斷增多，被認為是近期連續出臺的宏觀調控政策導致的。

　　上海市銀監局不久前出臺政策指出，對調查發現和經相關部門查實的存在囤地、捂房行為的開發企業，不得對其發放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。

　　春節前夕，銀監會下發《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，再次收緊房地產信托。《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。本報昨日(25日)也報道，今年國土部將可能出臺相關細則，對房地產企業非法取得土地、囤地、不按時開發等各種土地違法行為進行認定，從而作為“兩會”審核房企土地抵押貸款、土地資產融資的重要依據。

　　趙豫川說，這些宏觀調控政策影響了開發商的心理預期，讓他們不再盲目出手拿地，使得地價逐漸趨于合理。

　　事實上，昨日開發商的報價差距不大。參與朱涇鎮地塊競拍的某開發商說，開發商在競拍時咬得較緊，自己僅是以微弱劣勢惜敗。(楊羚強）