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　　不是沒有公攤面積，而是買房時不用為公攤面積埋單

　　近期，太原市一新開發樓盤打出了“零公攤”的廣告。對此，大家眾說紛紜，業內人士表示，這可能是房地產開發商進行促銷、借以宣傳的一個噱頭，至于這個“零公攤”是如何計算出來的，還有待論證。

　　“零公攤”現身太原

　　“你的房子公攤有多大？”“15%。”“你的呢？”“20%。”“公攤太大了吧！”我們經常能聽到這樣的對話。

　　“得房率+公攤率=100%。公攤率越低，就意味著得房率越高，套內建筑面積越大。”和很多市民一樣，剛在太原市橋東街買了高層住宅的王建梅女士也是把公攤率小，當成選房的一項重要指標。近日，打出“零公攤”廣告的一些樓盤開始在太原市粉墨登場，還真是吸引了不少消費者的目光。

　　“***花園，森林公園里現房精裝小戶型，買一層送一間、零公攤、小戶型36-70平方米，即買即住。‘五一’假日特惠搶購，僅30套，先來先得。”該樓盤還祭出“小戶型，大空間”的殺手锏來吸引和刺激消費者。

　　“零公攤”究竟是怎么一回事？據省測繪局權屬界線測繪處副處長趙衛平介紹，這可能是房地產開發商進行促銷、借以宣傳的一個噱頭，至于這個“零公攤”是如何計算出來的，還有待論證。

　　公攤率真的是越小越好嗎？搞了多年建筑設計的王建峰認為，這實際上是走入了一個認識的誤區。“合理的公攤率是一個綜合平衡的區間。公攤率過高固然會損害消費者的利益，但市民如果過度追求低公攤率，也會傷害到住宅自身的品質。”某業內人士認為，用于自住的房子不應過分追求低公攤率。

　　“零公攤”成讓利方式

　　“公攤面積為零？”當你滿心歡喜地來到售樓部，卻發現“零公攤”的房子原來也是有公攤面積的。只不過，在計價時，公攤面積沒有被計入總房價之內。“這只是開發商為了吸引眼球而推出的一項促銷舉措而已。”太原市工商局“12315”投訴舉報中心主任鄭晉文提醒道，“零公攤”的房子是不可能存在的。

　　推出“零公攤”樓盤的開發商也坦承，這只是樓盤采取的一種讓利方式。“零公攤”不是說房子真的沒有公攤面積。而是說，購房時不用為公攤面積埋單。“開發商以‘零公攤’作宣傳，是為了迎合一部分購房者的購房心理。”某業內人士表示，很多購房者認為，公攤率可以直接告知他們所要付出的“外在”成本，故而會“迷信”小公攤率的房子。這是導致“零公攤”房層出不窮的直接原因。

　　房子的公攤系數應以多大為宜？太原市房地產面積測算鑒定站工作人員表示，國家對此并沒有一個明確的標準。不過，趙衛平表示，業內已有共識：7層以下多層住宅公攤率為7-12%，7-11層住宅公攤率為10-16%；12-18層住宅公攤率為14-20%；18-33層住宅公攤率為16-24%；獨立別墅公攤率為1-5%，聯排、疊加別墅公攤率為1-8%。

　　公攤面積問題多

　　省測繪局工作人員告訴記者，0351-4038762是省測繪局向社會公布的房產測繪咨詢熱線電話。據了解，市民投訴商品房面積和公攤面積的問題居多，尤以公攤面積引發的糾紛最多。如公攤面積不透明、將不該公攤的部位列入公攤范圍、套內面積減少或者開發商將公攤的部位出租出售、將不應該計算面積的部位計算面積等。

　　太原市一位消費者在購買一套商品房時，約定面積約406平方米，事后實測面積僅298平方米略多。

　　商品房買賣過程中的另一投訴熱點是：交房時的公攤面積比預售時增大了。“預測的公攤面積是測繪部門根據開發商提供的圖紙測算的，如果開發商在建設過程中不按設計施工，擅自改變規劃，如將露臺改成陽臺、增高規劃樓層等，就會與實測結果有較大出入。由于公攤比例沒有上限，不少小區就出現了變更設計導致公攤面積增大的情況，并由此引發了一些房產糾紛。

　　多個房產文件看花眼

　　記者在采訪中了解到，很多購房者特別是初次買房的人，想把自家的住房面積算清楚并不容易。因為開發商手中拿著國家下發的有關房產方面的多個規范性文件，究竟哪個真正適用自己，消費者很難弄明白。由于消費者對相關的房產知識知之甚少，在房屋買賣過程中可能出現的問題是防不勝防，稍不留神就可能落入不法開發商設下的陷阱。

　　據趙 衛 平介紹，2000年2月22日，國家質量技術監督局發布了由建設部和國家測繪局提出的GB/T17986.1-2000《房產測量規范第一單元：房產測量規定》與GB/T17986.2-2000《房產測量規范第二單元：房產圖圖式》，并于2000年8月1日起實施。這是目前唯一用于商品房銷售面積測量的依據。

　　不適用于房屋權屬登記的現行國家規范有：GB50096—1999《住 宅設 計規范》、GB50368-2005《住宅建筑規范》、GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規范》。這三個規范性文件僅適用于建筑工程中的住宅建筑設計和建筑工程建筑面積的計算，不能用作房屋權屬證書登記的面積計算標準。

　　由于一些停止使用的規范性文件目前仍能在網上找到并可下載，使得很多消費者誤認為它們還在使用中。

　　房產測量須提防“黑測繪”

　　目前，我省在房產測量管理中存在的諸多問題不容忽視。

　　《山西省城市房地產交易管理條例》規定：當事人對商品房銷售合同約定的面積與實際交付的面積有異議的，可以委托具有相應測繪資質的機構進行測繪。據了解，雖然，我省具有房產測繪資質的測繪單位共71個，但許多有資質的測繪單位并未從事房產測繪，許多縣(市)至今沒有合格的房產測繪單位，僅有極個別縣有合格的房產測繪單位，絕大多數為無證從事房產測繪。

　　更有甚者，一些無證測繪單位用于房產測繪的計量器具不僅未經質監部門鑒定合格，而且使用的測量依據竟然還是上世紀80年代出版的《房屋建筑造價》，而此版書早已過時。還有一些縣級房管所與房地產開發公司為同一法人，房產測繪單位為其下屬，建設、辦證、測量，一家說了算，未做到管建分離和管測分離。測量單位不是獨立的法人單位，不能按照GB/T17986.1—2000《房產測量規范》進行計算。

　　目前，太原市能夠辦理產權登記的房產測繪機構共有4家，分別是：太原今通測繪有限公司、鼎元測繪、太原市佳信房地產測繪有限公司、太原市宜鉦測繪有限公司。