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　　4月29日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，決定調整包括商品住房在內的固定資產投資項目資本金比例。這意味著，從2004年宏觀調控以來開始收緊的商品住宅資本金比例35%的大限5年以來首次出現松動。從政府角度講，選擇此時“松綁”有何深意？今年以來，數月新開工面積的持續回落，市場是否已到了“不得不救”的困境？資本金松綁將對后市產生怎樣的影響，利弊何在？

　　嘉賓

　　龍湖地產市調經理 李煒

　　浦輝地產營銷總監 劉震

　　重慶康維投資顧問有限公司常務副總經理 陳華睿

　　晟城房地產顧問有限公司策劃總監 徐波

　　協信集團營銷策劃部品牌經理 董艾

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　　政府松綁拉動投資

　　主持人：商品住宅資本金35%大限松綁，5年來首次。從政府角度講，選擇此時出臺該政策，用意何在？

　　李煒：現在和2004年有一個剛好相反的背景。那時籌資急劇增加，且大量依賴銀行貸款的融資，政府通過提高資本金的方式控制貸款，避免風險，壓縮信貸規模。但今年一季度以來，貨幣流動率比較充足，一季度大概是4.5萬億元，這部分資金是需要消化的。在這種情況下，適當地放松資本金，融資更加容易，對于一個行業而言，就能更容易吸收市場上的資金。提高后續投資積極性。

　　徐波：當市場很熱的時候潑冷水，當市場很萎靡的時候給它信心和拉動。從去年到現在，絕大部分企業都缺錢。資本金的松動，實際上是金融杠桿的放大，讓企業可以拿這筆錢做更多事情。但門檻的降低，政府是希望讓這些企業能用金融杠桿去做更多的市場，不希望明年生產出來的產品造成價格大幅上漲。政府一方面是在拉動內需，另一方面也需提前預控風險。

　　劉震：今年從1月份開始，我們的交易價格明顯穩住了，而且小幅度提高，但開工量頭三個月環比卻下降了2%左右，重慶地產經濟還有待回暖。而政府投資本地項目，不單可以讓本地資金滾得更快，本地的就業也會更多。從這個角度來講，政府在行業的投資領域，一定希望錢這個杠桿能夠帶動各個行業的發展，房地產這塊是非常重要的經濟發展舞臺，可能在這兒花的力氣更多。

　　陳華睿：此次包括商品住宅在內的11個資本金下調行業都涉及到全國拉動內需投資的行業。房地產行業是投資拉動型，也是消費拉動型。所以房地產行業必須在這次經濟振興過程中，在刺激內需拉動消費環節中重點考慮。另外，相信資本金下調只是開始，在接下來的半年時間還有利好不斷出臺，個人認為下一個最該“松綁”的當是“70/90”政策。

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　　解決企業缺錢難題

　　主持人：政府出臺一個政策總是希望有所效力。此次資本金35%大限松綁，將產生哪些利好影響？

　　董艾：對絕大多數開發商來說，錢包里面有錢了，日子好過了，但如果你是開發別墅項目，銀行同樣是不能貸那么多款，如果是開發經濟適用房，手里的錢可能就要充裕一些，但這塊利潤并不那么大。土地市場也將更加活躍。

　　陳華睿：對現有房地產企業來講，增加了企業對未來市場的信心，資本金需求少了，企業財務壓力就小了。拿地開發，項目追加投資方面信心也就更強；還會吸引更多的企業往這個行業投資，增加一些新的房地產企業；銀行對房地產開發企業貸款的審批難度也會有所降低。

　　劉震：站高一點看這個行業，實際就是土地、房屋、現金這三樣東西不能流轉，這三樣東西的流轉構成了整個房地產交易市場。資本金比例下調，就是要把錢放出來，錢是一個很活躍的因素，錢一出來，會讓土地、開工量都上去。有了交易量的活躍，價格的穩固，加上資金量供應充足，一定會帶來交易量的上升，價格的上漲，這是一個完整的產業鏈。

　　徐波：門檻放低后，有更多的參與者進來，參與者更多的情況下，毫無疑問供應量會增加，那么對于消費者來說選擇面更廣，這肯定是好事情。同時，銀行放貸的選擇面也更廣，怎么樣配置錢，放貸給哪些企業？這同時也就向企業提出了一個要求：做好內功，提高企業管理能力和運營能力。

　　李煒：政府明確了對房地產松綁的看法，鼓勵銀行對房地產放貸，這是一個很好的信號，說明一直從緊的房地產行業調控思路已經發生轉變。從企業整合角度，很多處于休眠狀態的房地產企業將被激活。因為貸款門檻沒有那么高了，現在每個企業都可能拿到一點貸款，也滿足了未來市場長足發展需要。

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　　不會帶來樓市泡沫

　　主持人：資本金是牽住開發商命脈最重要的一環，一旦放開有何隱憂，會不會加大金融風險，產生新的樓市泡沫？

　　陳華睿：要說這個政策有無不利，我認為沒有。因為政策出臺，中央已經做了很周密的考慮，如果這里面有隱憂，它一定在可控范圍。政策出臺后是否會引起房價高漲，是否會帶來房地產泡沫？我覺得都不太可能。十幾年的行業發展，無論中央、地方、開發商，都積累了豐富經驗，可以從容應對和調整。

　　劉震：我擔心有兩個問題，一是資本金下調，錢好貸了，會不會導致一些企業盲目樂觀、瘋狂拿地，在下一波下滑行業來臨時，被死死套住；二是這次資本金下調，僅僅涉及商品住宅，開發難度較大的商業和商務卻未提及。中國城市中的住宅持有率已經是最高了，這樣會不會拉大住宅與商業商務產品的發展差距？這些都值得我們思考。

　　李煒：如果說隱憂的話，到一定階段后，更多的制造業或者其他行業的資本金進入房地產，這對于房地產行業發展來說不一定是好事，因為任何行業都需要專業化的過程。

　　徐波：更多資源和資金可能因此被吸附到房地產行業，會不會影響很多關系國計民生、關系國家戰略發展的行業健康發展？如果是這樣的話，可能會影響各行業的均衡發展，帶來的后果是對資源的透支加速。

　　記者 高潔 王春龍