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　　⊙袁雪峰 水星投資副總經理

　　農村集體建設用地可流轉會帶來兩個結果 。

　　一是農耕地的流轉。 農耕地允許流轉可以帶來農業產業化。農業生產的集約化經營，可以提高農業生產效率，解放農村剩余勞動力，提高農業技術水平，增加農業收入。

　　二是集體建設用地流轉。農村的集體建設用地包括宅基地，鄉鎮企業用地，村落公共用地等。讓這部分土地可以最終置換為城市建設用地。這一塊，對房地產業將會產生很大影響。

　　原來的土地政策是由國家征用農民的土地，只用支付較少的費用就可以收歸國有，然后經過一級開發，招拍掛上市，隨行就市，隨著房價地價的不斷上漲，地方政府可以從中得到很大的收益。但很明顯，在這種土地的流轉方式中，農民真正得利很少。而實行新的土地改革之后，最大的不同點在于，原來土地出讓金的錢是交給國家，現在是土地出讓金交給集體，歸農民集體所有。農民通過這個體現他對土地的權益，在離開土地后仍然可以得到保障，而且這個保障是很豐厚的。

　　過去三十年的城市化發展以征收農地為主，因為在城市征用閑置用地很難，比如征用一個舊廠房的地，或進行舊城改造，這可比征用農地困難得多，花費也多得多。這可以從拆遷糾紛之多和拆遷費之高看出來。因為在城市內征地難，所以大部分的建設用地都以征用農地為主，結果導致城市發展不斷在“攤大餅”，耕地保護的紅線也很容易被突破。

　　如果農村幾億畝的閑置用地能夠進入土地供應市場，將對平抑房價非常有利。現在北京的軌道交通已經超越了城區之間的范圍，而擴展到周邊城市，比如，北京到張家口，北京到唐山，原來都是火車才連接的地方都將由地鐵連接起來。城市連接起來以后，將沿線的農村、城鎮都可能串起來，這雖然會拉動當地的房價，但卻可以緩解大城市的壓力。過去人都往城市集中，給城市人口、公共設施、社會治安帶來很大壓力，但如果農村實現城鎮化后，城鄉差別縮小，新的城鄉一體化會使一部分人留在城鎮而非涌向城市，這會拉低將來的房價。當然這將是一個漫長的過程。　(王曉華)