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　　寒流來了，房地產企業如何“過冬”？日前，在浙江大學經濟學院MBA高級研修班上，浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生談了對當前房地產形勢的一些看法。

　　目前，房地產企業遇到的最大問題是行情變化太快，“冰火兩重天”。“最近很多人對樓市很悲觀，但是今年杭州也有不少新盤賣得不錯。”趙杭生把這種現象比作“冬天里的一把火”。他認為，這說明眼下的樓市行情并不是全盤困境，只要操作得當，還是能夠平穩過冬的，所以不能“病急亂投醫”，一定要看清行情和未來的走勢。

　　認清形勢：

　　房地產企業的四種心態

　　趙杭生分析了目前形勢下房地產企業的四種心態。只要認清自己所處的形勢，當機立斷，這幾種心態都可行。

　　“三十六計，走為上”。幾年前，很多企業沖著高回報率，抱著“博一把”的想法進入房地產業，但是并不是把房地產業務作為企業的核心戰略。所以，一旦利潤不高，風險很高，銀行貸款到期、高利貸逼債，他們不得不走。

　　“乘虛而入，趁機擴張”。雖然去年地價、房價不斷攀升，市場形勢大好，但有些企業沒有被這股浪潮席卷，已經有了一定的警惕，沒有被套。今年，這些企業就可以以相對低廉的成本加大擴張。“不過，他們還在觀望和猶豫。”趙杭生說。

　　“盤活存量，等待時機”。這是大部分企業采取的措施。一方面，只有把存量盤活，才能獲得資金鏈。另一方面，存量意味著風險。1997年，海南房地產泡沫，留下很多爛尾樓。五六年后，這些房產都已經淘汰了，最后只能全部炸掉。“房子為什么能升值？主要是因為土地升值，房子本身其實是不值錢的。”

　　“退一步，進兩步”。萬科的降價銷售很具有代表性。趙杭生分析，萬科眼下正在進行的降價，從商業策略角度來講是非常正確的：在這個現金為王的階段，降價銷售迅速回籠資金，看似是“退了一步”；但它先保全自己，然后拿著錢，等著收購接下去遇到資金困難、手中有項目的企業，乘虛而入進行擴張，其實最終實現“進兩步”的目標。

　　當然，趙杭生也認為，萬科的做法，作為一個企業公民來說，不考慮消費者的感受，在社會責任感上欠考慮。他舉了個例子，杭州有家房產公司也降價銷售，同時把前期的業主安頓好，對他們進行補償，相對社會影響就很好。不過，現在不少有存量的房地產企業沒有錢補償前期業主，只能在“降與不降”之間左右為難。

　　轉變觀念：

　　從粗放式到精細化開發

　　“前些年的房地產為什么這么好賺錢？”趙杭生認為，這是“謀事在人，成事在天”，不是你真有這么高的能力，主要是“天時”好，風調雨順。這就好像2003年，非典來臨時，房地產市場多年低迷的三亞房子突然熱銷。原來，因為氣候溫度的緣故，三亞沒有非典病例，不少人出于健康的考慮，紛紛在海南買房，帶動了房地產回暖。

　　去年，杭州某地塊拍出了樓面價每平方米1.5萬元的天價，大家都堅信將來“面包肯定比面粉貴”，鄰近樓盤爭相漲價，這就有些盲目樂觀了。趙杭生認為，房地產市場的問題不僅僅是價格。在當前房產市場越來越細分的時代，同地段不同品質的相鄰房產，價格每平方米相差數千元乃至上萬元，將會越來越常見。

　　“以前房地產業是粗放式開發，只要土地的地段好，價格根本不用愁。稀缺資源永遠也不愁賣。而現在已經到了產品時代。”從配套、綠化到物業服務、甚至門窗細節，消費者對房子的要求越來越“挑剔”。這時就是顯示開發商水平的時候了。

　　趙杭生建議，開發商們應該轉變觀念，做到精細化開發。“90平方米”和“70平方米”的小戶型如何定位，如何營銷，如何研發，如何做出一個“稀缺”產品。這方面，萬科做得很出色，別人都是先拿地后規劃，然后開發，而萬科率先在深圳等地細分市場，先研究目標客戶，然后有目標地去拿地。通訊員 周明露)