發表評論 廣州房地產市場經歷了2005年至2007年10月份的高歌猛進后,到2008年會如何走?市民在今年能否繼續在房地產投資中博得滿堂彩?
多位業內人士分析,隨著今年廣州住房供應體系的多元化,以及樓市觀望情緒的持續和成交的低迷,2008年難以再出現房價“普漲”的局面。因此,投資者必須睜大眼睛,在多品種的房地產市場上,淘到“抗跌性”強的不動產。
供應:
產品出現多極分化
廣州市春節前夕公布的2008年住房供應計劃顯示,今年廣州將進一步完善多品種、多層級的住房供應體系。除了商品房外,會有更多的廉租房、經濟適用房以及限價房供應市場,這也一定程度上分流了之前商品房市場內的消費者。
按照計劃,在具有投資機會的商品房領域內,今年將在2006、2007年的基礎上,繼續貫徹落實國家90/70政策,優先發展中小戶型、中低價位普通商品住房,保證包括保障型住房在內的90平方米以下住房用地供應量和新批準建設量均會達到總量的70%以上,著力繼續改變偏大、偏高端的住房供應結構。
因此,從戶型上看,2007年中小戶型的供應量只占市場30%-40%的份額,而到2008年,中小戶型的比例將加大,大中戶型將逐漸稀缺。業內預計,在商品房市場上,今年90平方米以下的戶型至少達到總量的一半。
房價:
商品住宅樓價不會再“普漲”
廣州的房價經歷了三年的大躍進,2007年全年商品住宅均價已經比2005年上漲了67.7%。而這輪房價的普遍上漲在去年11月之后開始出現轉折點,廣州商品住宅實際成交價格和銷售量都呈明顯的下降態勢。
據廣州同創卓越投資顧問有限公司總經理趙卓文分析,2008年廣州的商品房價格將不會呈現單邊上揚或下降的態勢,商品房價格將更多受制于產品屬性、市場供求關系和政府行為的影響。
他認為,優質高檔大戶型物業、城市中心區黃金地段住宅物業將保持價格穩中有升,濱江東、珠江新城、琶洲、東山等地段由于產品稀缺性,樓價將堅挺。高檔物業的價格甚至有上升30%—50% 的可能。而中、高檔物業,特別是樓價在10000—13000元/m2,位于城市次中心(如金沙洲、科學城、番禺等地),由于受限價房的沖擊和影響,價格可能回落,回落幅度有可能達到20%—25% 。此外,中、小戶型物業(90平方米以內)在2008年將會大量上市,預期價格將穩中有降。
二手房:
半年調整期過后樓市可恢復正常
二手房市場也往往能淘到升值潛力好的房子。目前看來,去年10月以來的淡季現在依舊在延續。但業內人士認為,這輪調整期在二手市場大約經歷半年左右,而由于同一手房相比所存在的價格優勢,二手樓價不太可能出現“普降”的局面。
來自滿堂紅地產研究部的統計顯示,2007年第四季度廣州二手住宅的平均成交價格為7331元/平方米,一手樓成交均價為10890元/平方米(官方交易登記數據),相比之下,二手樓價格優勢明顯。其次,2007年第四季度廣州住宅租賃平均單價為27.56元/平方米,套均面積為67.7平方米/套,平均租金為1866元/套,按照平均單價8000元/平方米計算,中小套型住宅年平均投資毛回報率為4.1%左右,租售比為1:290左右,這兩組數據顯示樓價偏高,但基本還在正常范圍。
滿堂紅地產研究部總監龍斌認為,二手房市場此輪的調整主要表現形式是成交縮量,而不是大幅降價,供求關系的本質并不會發生徹底改變。因此市場有發展的內在支持力。
宏觀及政策預期:
對房地產投資抑制或是利好?
廣州市經緯地產的市場分析報告指出,從整體的經濟發展、居民收入和物價水平等宏觀方面看,2008年的樓市利好因素依舊存在,但從政策來講,金融信貸方面的貨幣從緊政策、供應增加后導致的競爭壓力、物業稅等稅收政策,都會對樓價形成壓抑作用,使得觀望氣氛持續,對于房地產的投資與消費需求都有明顯的抑制作用。
趙卓文則認為,投資型購房還剛剛興起,遠未到結束的時候。年末股市退潮,數萬億資金等待出路。此外,CPI高漲,全年CPI高達4.6%,預計2008年CPI在5%—6%之間,老百姓將不得不考慮將多余的錢投入素有抗通脹美名的不動產中。但他同時強調,廣州樓市今后的發展,很大程度上取決于政府對“房地產作為投資性產品”的態度。商品房能否被官方認可為“投資性產品”,恰恰是今后三年樓市是榮是衰的關鍵。(記者 張睿)
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