控制不合規外匯流轉
《通知》規定，外商投資房地產企業注冊資本未全部繳付的，或未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結匯核準；外商投資房地產企業的中外投資各方，在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業外匯登記或登記變更。
另外，境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。
“如果外匯管理部門不出具與交易有關的收匯和結匯證明，工商管理部門是不會進行股權變更登記的。”一位銀行人士解釋。
《通知》還規定，境外機構和個人在境內銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內的資金，不得用于房地產開發和經營。“以往，無論是從國外直接進入的資本項目外匯賬戶，還是國內貿易產生的經常項目外匯賬戶，并沒有明確規定不能用于房地產開發經營，顯然，這一政策將對未來外資投資房地產產生較大影響。”上述銀行人士稱。
多管齊下堵住外資炒樓灰色通道
據業內人士介紹，海外資本介入地產的模式通常有5種模式：直接成立外資房地產公司從事房地產開發和經營；內資房地產企業“外資化”；非居民和居民個人投資；外資銀行信貸；非房地產業外資企業變相涉足房地產經營。而這次外匯局和建設部聯手規范外資進入房地產市場的新規定，正是為了從多方面堵住這5種模式中存在的灰色通道。
一堵企業灰色通道。新規定對外商投資房地產企業市場準入、開發經營等所涉及的外匯管理問題進行明確限定，正是為堵部分資金押寶人民幣升值，在前期潛入內地后，通過舉借外債(如果人民幣升值收益大于貸款違約損失，這些資金不惜違約)、房地產股權投資甚至改變外匯匯入用途直接投入到房地產開發上，一方面炒熱房地產市場，一方面等候人民幣升值，獲得雙重收益。新規定還要求結匯資金直接劃入房地產開發企業的人民幣賬戶，所購房產轉讓取得的人民幣資金須經審核后方可購匯匯出
二堵個人灰色通道。新規在個人購房方面要求，從境外匯入購房款的，應持一年期以上的境內有效勞動雇傭合同或學籍證明等規定文件向外匯指定銀行申請，并將購房外匯資金結匯后劃入房地產開發企業的人民幣賬戶，而房地產開發企業的經常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。同時因故不能完成商品房交易，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，則需外匯指定銀行進行真實性審核確認后，方可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機構或個人外匯賬戶。（禹剛 于兵兵）
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