2006年的冬天，就要到了。
這個年關，對于大量的國內房地產開發商而言，可謂最近幾年來最難過的一道關口。樓盤銷售遇阻、工程款結算到期、銀行貸款追償本息、轉讓項目也沒著落……“年根兒底”的房地產資金鏈本就緊張，加上這一年“慘烈”的宏觀調控大潮，淘汰與洗牌正在資金的博弈中悄然進行。
有心過年，無力回天。縱然招數使盡，開發商們也唯有垂淚面對這難以通過的“資金門”。
門檻一：銷售回款受阻
對于以賣房為生的開發商而言，銷售回款是實現資金鏈通暢的根本。“房子都賣不出去，還談什么還貸？結款？”一位開發商直言不諱。
樓市的繁雜性導致了整體與個案的巨大差別。當全國房價一路上漲之時，甚至上海中心城區的部分樓盤出現熱銷之時，上海城市周邊的大量樓盤確在低調拋售，并且問者寥寥。“資金鏈吃緊才是開發商低價促銷的最大原因。”一位上海房地產代理公司總裁告訴記者。
據悉，這些促銷樓盤大多集中在上海外環以外地區。“去年年初，我們在上海南部區域買了幾套房子，買進時的價格是單價12000元/平方米，現在開發商的新房只賣9000元/平方米。”一位投資者告訴記者。
業內人士介紹，2004年后期開始，上海近郊的松江、閔行等上海周邊地區大量的商品房成片開發正為開發商帶來巨大的銷售回款壓力，加上彼時土地價格已經攀升，即便售價比幾年前提高了一倍，開發商利潤已經縮小。低價促銷成了大多數開發商最不愿意實施，卻也只能為之的手段。
“從這個意義上看，上海樓市仍在朝‘不景氣’的方向發展。”上述代理公司總裁表示。
可是，即便促銷了，上海市周邊樓盤的銷售壓力仍然很大。“受連續的宏觀調控政策影響，市場的觀望情緒仍然濃厚。大多數愿意入市的自住客也多選擇接近市中心的區域，哪怕價格高一些。”中原地產一位分析人士介紹，“如果配套與交通的問題短期內無法解決，周邊區域的樓盤開發商要想實現快速銷售回款，仍然困難。”
拋盤是為了資金，捂盤同樣是為了資金。
“反正也賣不出去，只要還有資金實力，捂盤未必不是一個好的選擇。”位于上海浦東的一個大型樓盤開發商告訴記者。明年初，該樓盤附近地鐵即將開通。“我們只有捂盤到明年初，已經定下的較高的售價才能有所保證。”
門檻二：各類還款壓力
對于開發商來說，年底還款是通常的資金流轉環節。銀行多以一年計的房地產開發短期貸款為主，大部分設定在年底歸還，與工程建筑單位簽定的承建合同也多約定在年底結清工程款。因此，這兩部分資金壓力令開發商有了所謂的“年關”之稱。
但是，2006年的還款局勢已有不同。從去年開始，上海各中資商業銀行對房地產類開發貸款已經嚴格控制。“能從銀行貸到錢的房地產企業本就不多，而這些企業其實都是資金實力很強，信譽有所保障的大型集團企業。”一位銀行人士介紹。
相比之下，一股關于“社保基金還貸”的風潮正成為上海開發商資金鏈新話題。一位業內資深人士透露，目前在上海需要還清社保基金貸款的房地產項目有30至40個，其中不乏外資大型房企。香港瑞安房地產就是分開表示年底前還清社保的開發商之一。
為了支持資金需求，瑞安房地產在上海的“創智天地”項目已經提前開盤。“很多香港的客戶來滬看盤，但是楊浦區北部位置15000元/平方米的售價仍顯略高。”業內人士稱。
門檻三：項目轉讓無門
開發商大小不同，資金緊張的壓力卻是共同的。
10月份，順馳集團將55%股份以期權方式出讓給香港路勁基建，作價僅10余億。順馳總裁汪浩曾說，“順馳就差這10個億。”資金困境溢于言表。而對于大量中小開發商而言，通過股權轉讓，項目轉讓和直接借貸等方式欲渡資金難關的開發商越來越多。卻不是所有開發商都能如順馳一樣如愿避險。
記者從中國產權交易所了解的信息是，8月至今，全國通過中國產權交易所掛牌的大宗地塊出讓信息高達113條。且不包括通過公司產權轉讓方式進行引資的項目。
11月中旬的一周之內，上海聯合產權交易所掛牌的房地產轉讓項目也有五個之多。其中不乏位于上海黃浦區最核心地段的幾個商業地產項目，也不乏與大型國有房企相關的資產轉讓。可見，無論多么有實力的房企，資金難題都是不容忽視。
業內人士介紹，在轉讓項目以實現融資的企業中，國企與民企的融資渠道也各有不同。其中大多數國有企業手中“吐”出來的項目多通過產權交易所流轉，主要出于國有資產是否流失的透明度考慮。而大量的民營企業地塊和項目轉讓都是通過地下中介促成交易。
但是，與商品房的供需市場一樣，沒有了買家的整體轉讓，同樣無法實現融資。“掛牌出讓的項目很多，但是有興趣受讓的買家卻很少。”上海拍賣行一位工作人員這樣介紹在那里的房地產項目交易情況。
受此市場推動，一些民間資本，如溫州資金目前活躍在房地產地下融資市場，正通過地下中介開辦放貸業務，高達20%以上的年利令市場震驚。“照樣有人借，開發商的資金實在是太緊了。”一位土地中介稱。
如此嚴峻的資金鏈局面，開始令部分中小企業醞釀全身而退。近日，某開發商對媒體表示，今年上海房企將銳減千家，淘汰率75%以上——資金鏈考驗下的行業整合，殘酷而現實地進行著。
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