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　　>>專家觀點

　　觀點1

　　政策影響初步顯效

　　上海易居房地產研究院綜合研究部主任楊紅旭：交易量大減主要就是受政策影響。

　　自從1998年房地產市場啟動以來，估計從未有過如此密集的房地產調控政策出臺。短短一個月的時間內，竟有6次之多，而且政府高層官員還多次表示當下房價不合理，部分城市房地產市場存在過度投機現象。

　　一連串的調控政策如同金箍一般套在了樓市這個不聽話的、精力過于旺盛的頑猴頭上，并很快顯現出了威力。

　　北京中原地產研究部總監張大偉：短短一個月內，中央6次大手筆調控樓市，即使在2007年也沒有如此的政策密集度。雖然政策的執行效果有待市場確認，但是對于購房者來說在如此高價的情況下，政策給了觀望的理由。

　　鑫尊地產市場推廣經理龔靖：政策的連續出擊，可以對抑制房地產投機產生立竿見影的效果，對于老百姓絕對是好事，因為飛漲的房價已經成為老百姓沉重的負擔，穩定房價讓房子重新回歸其本質，即房子是用來居住享受的，不是用來炒的，更不是政府借以斂財的工具，房地產的健康理性發展才是真正的王道，急漲急跌都只能讓中國重蹈美國日本的老路，讓老百姓背上沉重的負擔。像二套房貸首付不得低于40%這樣的政策應該有連續性，2008年從緊，2009年從松，則是讓2008年壓抑的需求，在2009年集中釋放，造成短期內房源供不應求，造成房價暴漲的惡劣后果。先抑后揚，是控制房價的大忌，而且還會由于短期累積的泡沫過高，將來會面臨房地產泡沫破碎的滅頂之災，故新出臺的二套房貸政策，希望政府將這一政策持續下去，這樣中國的房產市場才會保持理性和健康。

　　觀點2

　　政策過于溫和

　　房地產高級經濟師章林曉：國11條中對二套房貸款的規定，相較以前應該說“溫和”得多了。2007年9月，央行、銀監會就二套房首付比例40%、利率不得低于基準利率1.1倍曾作出過嚴格的規定。而這次只規定了二套房貸款的首付比例不低于40%，但對貸款利率則留下了“按照風險定價”的操作空間。不管市場向上還是向下，只要有銀行為搶占市場份額下浮利率，其他銀行肯定會跟進，除非監管部門對“貸款利率嚴格按照風險定價”這一模糊性表述做出解釋，否則在基準利率基礎上下浮也不算違規。

　　楊紅旭：“貸款利率嚴格按照風險定價”為商業銀行的操作留下了一個差別化對待的空間。

　　張大偉：雖然從去年12月開始宏觀調控政策密集出臺，但是政策的導向性明顯偏寬松。政策出發點以增供應抑制價格飛漲，這給市場的影響遠小于2007年底增加交易環節稅費帶來的打擊。

　　觀點3

　　短期效果難以持續

　　雖然最近各地都出現了成交量大幅下降的現象，而且杭州、溫州等城市還出現了大規模退房的事情，但是，業內人士普遍認為這只是短期效應，如果沒有新的政策出臺，市場交易量很快就會出現反彈，“指望房價今年大幅下降，更是不可能的”。

　　張大偉：最近兩個月將會因為市場對系列政策的適應期出現成交量明顯下滑的跡象，部分區域的房價很可能會出現5%-10%的下調。雖然從房價上漲速度看，的確已經有泡沫化，但是針對大規模投資以后不可避免的通貨膨脹來說，房產的保值因素已經獲得了大部分人的重視。因此，只要不出現明顯的信貸收緊政策，樓市依然是最好而且唯一的投資渠道。一旦市場對12月開始的政策消化完畢，春節前后將可能出現類似2009年初的爆發。

　　北京中原三級市場研究部：雖然在新年的成交量下跌了73.6%，但是需求并未下降如此多，新增需求減少僅在40%左右，而且新增加的購房者中50%都存在抄底的心態，依然表示只要房主愿意降價非常希望能夠購房。

　　經濟學家李開發：近期由于政策調控，開發商開盤數量少，購房人有市場觀望的顧慮，估計有3到4個月的“中場休息期”。

　　觀點4

　　二季度將是指標

　　楊紅旭：受政策面、基本面、資金面等因素的綜合影響和作用，一季度將成為今年最低迷的時間段，而二季度將決定全年市場的整體形態。

　　如果3-4月份市場反彈過猛，導致價格重新飆升，則還會招來更嚴厲的調控。所以二季度市場會升溫，卻不會出現高溫。

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜：目前北京商品住宅市場需求仍比較旺盛，購房者對房屋的增值保值預期依舊較高。在短期市場供應不足的情況下，市場將呈現短暫的供不應求現象。此外，經歷了2009年的熱銷，開發企業已經失去了快速回籠資金的壓力，預計2010年北京商品住宅仍將維持上升走勢。