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　　亂象 公維基金不知下落

　　在記者調查之時，本報曾經關注過的石景山永樂小區的老舊電梯即將被停運。若要更新就需啟用公共維修基金，可是啟用公共維修基金的程序還未開始；海淀區嶺南路38號樓的兩部電梯已經停運超過半年，至今得不到更新，因為部分公共維修基金不知下落……

　　采訪中記者發現，在有關電梯問題的整改中，費用是最大的難題和阻礙。

　　石景山區質監局曾表示，去年就已責令北京芳星園物業公司對電梯進行更新。不過物業表示，更換電梯需65.6萬元，該樓共180戶，物業費每平方米才1元多，而且還收不齊，所以不可能由物業出資更換，只能向相關部門申請公共維修基金，但這需要三分之二的業主簽字同意。但業主李先生告訴記者，截至昨天，他們尚未得到物業關于用公共維修金來更換電梯的通知。

　　中國社會工作協會業主物業工作部副主任舒可心認為，物業棄管的真正原因是監管真空。“由于數年來業主們不監督物業費，這就使得物業服務企業多年來包括電梯費在內以物業費名義收取的各種費用中的利潤相當可觀。”舒可心說，隨著電梯年久失修，運轉的故障率越來越高，“修理就減少了‘利潤’，不修理業主不干，因此，三十六計，物業公司還是走為上！”

　　大修基金只夠換電梯

　　所有小區業主及時繳納物業費和大修基金后，能否保障小區正常運轉？答案是：不能！看起來荒唐的答案背后，是現實的殘酷邏輯。

　　這一次，拿來算賬的，又是北京第一自治小區：品閣小區。

　　“我們這個微型社區共4部電梯，目前每部電梯的市場購買價格是24萬元。電梯的正常使用壽命一般為15年至20年。20年后，我們小區也將像所有老小區一樣無法使用，全部更新的費用不考慮電梯市場價格變化，將是96萬元。”邵里庭計算。

　　邵里庭想到了小區的大修基金。大修基金，即公共維修基金，使用范圍主要包括房屋共用部位大修工程和共用設施設備大修、更新改造工程。根據北京市現行規定，小區更新電梯的費用應該用大修基金來彌補。

　　“我們小區的大修基金總額約286萬，假如中間未發生一分錢的提取或者損耗，70年后的總額還將欠賬2萬。”邵里庭說。這意味著，70年間，大修基金除了用來更換電梯外，一分錢都不能用做其他支出。

　　“這筆費用，不僅沒有計算中間的電梯大修費用、中修費用及折舊費，也沒有考慮到整個70年產權年限中，至少要換3次電梯。事實是，業主公共維修基金換完電梯后，就剩下零了！”邵里庭擔憂地說。

　　他認為，公共維修基金可能在短短20年內就會歸零，因為小區內其他共用設施如水泵運行的維護更新費用也需從中支出——這也意味著小區20年后的50年將無基金可用。

　　被拿走的未來

　　大修基金為什么會補不上換電梯的窟窿？

　　據記者調查，2006年前，小區業主繳納的物業費中，多數包括電梯大、中修費。這一收費依據是1997年版的《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》。

　　該辦法規定，未建立住宅專項維修資金的，“業主應按年交納電梯的大中修費，標準為3600元/部年，由住宅樓內全體業主按建筑面積比例分攤。物業管理企業收取的電梯大、中修費，應單獨設賬，專款專用，未發生大、中修及專項工程維修時，不得使用。”

　　“發改委早年的文件中電梯收費標準包括5大部分，運行費、維護費、大修費、中修費、折舊費。”邵里庭說，“大修費、中修費一般占物業收取的電梯費20%多的比例。2006年前均由物業公司代收暫管。”而根據現行的《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》(2006)規定：“物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。”該規定實施的同時，廢止了1997年版的《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》。

　　邵里庭說，他在北京眾多小區的咨詢工作中發現，新規出臺后，很多小區本來應該提留這部分費用，業主可以將這些基金費用要回。“但新規對此一字未提，原本應該提留的部分，現在憑空‘沒’了。如同大修基金的命運一樣，新規定出臺后，2006年前業主繳納的電梯大、中修費在很多小區都不知去向。”邵里庭說。

　　業主交的錢哪里去了？只有一個去處。

　　邵里庭說，品閣小區在2006年解聘原物業后發現，相關費用被撤出的物業公司全部帶走，導致小區無可折舊積累。僅2004年至2006年三年就少了9.7萬元折舊費積累。小區自治后，從物業費中計提33%用于折舊積累，自治三年間已提折舊基金10萬元。

　　問題是，未來20年后，京城其他小區誰來買單？