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　　惠譽：短期內開發貸款違約風險不大

　　每經記者 馬駿骎 發自上海

　　通脹來襲政策收緊，樓市前景多了一絲撲朔迷離的氣氛。惠譽國際評級董事胡偉恩日前在上海接受《每日經濟新聞》專訪時指出，在全國市場范圍內，上海房地產市場，尤其是高端房產市場未來很有可能在4～6個月時間段內出現較為劇烈的價格波動，房價或有10%～15%的下跌空間。但在未來6～9個月內，開發商貸款違約風險不大，不會出現2008年初時的危險。

　　長期看仍看好樓市

　　NBD：頻繁調控下，請問您對于樓市未來價格趨勢做何判斷？

　　胡偉恩：從住宅平均價格看，各個地區的價格區別很大。但從全國范圍內看，中端市場還是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大學生可以承擔起這部分市場的價格，因此整體而言2010年前6個月除非美國突然加息，不然價格走勢仍將保持平穩，北京、廣州這些城市價格波幅預計在5個百分點左右，但是上海會面臨更大壓力，尤其是高端市場很可能在4～6個月時間內，價格下跌10%～15%。目前成交量在上海已經有緩慢下降的趨勢，全國范圍內平均成交量還保持平穩。

　　往后看的話，預計今年最后一個季度以及明年上半年，樓市氣氛就會比較冷。但是如果看3～5年，我們依然看好樓市，原因很簡單，中國的剛性需求真的很強，從政府角度看，也需要保護住宅市場的平穩增長。

　　開發商沒有降價迫切性

　　NBD：根據你們的調查研究，房地產商目前的流動性現狀如何？是否會出現降價的迫切性？

　　胡偉恩：去年出現很多地王，但民營開發商參與的并不多，民營開發商現在的資本結構和流動性還是比較穩定的。從2008年下半年到2009年上半年，民營開發商購買新地、增加土地儲備還是非常保守。雖然買地的政策會收緊，但是開發商無需一次性付清，完全有能力管理好現金流，每年七八十億的土地款對于全國性的開發商來說還貸并沒有太大壓力，因此開發商并沒有大幅降價的迫切性。

　　NBD：您怎樣評價去年和房地產相關的銀行貸款的償付能力？

　　胡偉恩：我不覺得銀行的開發貸款會出現太大問題。尤其在國內排位前20%的開發商，貸款不會有風險，那些排名后幾位的開發商會有不確定性，零星的公司倒閉事件可能也會發生。但整體而言去年賣方市場是非常好的，排名靠前的公司都成了各大銀行爭搶的客戶。此外，我們從開發商處了解到，他們今年獲得的授信額度可能只用了一部分，如此它們手上既有現金、又有沒用完的額度，彈性就比較好。

　　因此，在未來6～9個月內，開發商貸款違約風險不大，不會出現2008年初時的危險。最讓人擔心的情況是貸款放出去以后樓市立即出現下調，但2009年是一個量價齊升的市場，因此這部分違約風險不大。

　　上海高端市場存在泡沫風險

　　NBD：根據香港的經驗，內地的房地產市場是否存在泡沫？

　　胡偉恩：一線城市、高端市場泡沫的危險性是存在的。可是二三線城市老百姓自住的中高端市場危險不大，因為這部分市場的供應在中國是有空間的。不像香港、日本可能供應本身就有偏緊張的問題。而且發生泡沫破裂的城市一般以服務性行業、金融行業為主導、投資者聚集，在內地唯一可能發生這一情況的就是上海的高端市場。

　　一般而言判斷市場是否出現很大的泡沫，你只需要問問身邊的同事和朋友，如果每個人手里都在同一時間擁有兩套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，當年香港在1996、1997年就是如此。