- 常州公共租賃房建設 核心依然是資金問題(3)
在已開始入住的第一批公共租賃房中，有80套房源位于新北區的九州花園小區，這些房源便來自市場收購。《財經國家周刊》記者曾實地探訪，該小區設施完善，綠化喜人。
房投公司的成立，讓資金與土地都有了明確的來源，但它只是以公司模式來行使政府職能，盡管高效，但尚無法律依據。此時，公共租賃房的管理機制問題便浮出水面。
2009年8月，《常州市市區公共租賃住房管理辦法》正式出臺，在這份共八章43條的辦法中，涵蓋了房源籌集、資金籌集、申請和審核、配租、后續管理和法律責任六大項內容。
困惑所在
據吳海泳介紹，常州市房投公司在2009年的30億元融資中，大部分來自銀行貸款。
“我們成立的時機比較好，當時中央在執行適度寬松的貨幣政策，對我們貸款帶來很好的機會，現在雖然還在執行，但已經有所收緊了。”吳海泳說。
按照常州市房管局的計劃，將有四條還貸渠道。但在行業走勢未定的2010年，房投公司還款能力將遭遇挑戰。
其一是財政撥款。吳海泳透露，目前中央政府設立了廉租住房資金專戶，其來源是土地出讓金的10%、公積金、財政預算安排和社會捐贈。但按正常政府財政預算，這部分資金并不多。“在常州房地產市場去年還不錯的情況下，我們一年財政廉租住房專戶也只有1.5億元。”吳海泳說。
其二為土地收益。3000畝生地經開發整理后，入市交易，一部分差價用于還貸。戴曉榮透露，土地開發完成入市后的收入，不僅是房投公司還貸的主要資金來源，更將成為下一個五年計劃中保障房建設的最主要資金來源。
戴曉榮直言，政府財政資金不足，最大的資源就是土地。“如果按照2009年下半年的市場狀況，資金沒有問題。”
他透露，常州市在2009年的房地產交易量為1082萬平方米，在江蘇省排名第三，僅次于熱點城市南京和蘇州。
但接下來的土地市場，是否能維持2009年的熱度？這仍是未知數。
按照常州市的規定，經濟適用房可以入市，但要歸還8萬元的貨幣補貼，這被視為還款的第三個資金來源。
第四個來源則是開發商繳納的易地建設費。“這個政策是2009年下半年開始的，數字無法測算。我們預測一年有1億到2億元的收入。”吳海泳說。
由于宏觀經濟形勢的不確定性，常州市已開始考慮改變房投公司的資金來源架構。除了土地收入，吳海泳也曾思考過如何引入市場機制。
“比如BOT模式解決資金的多渠道。但投資就要有回報，現在我們市場的租售比，達不到他們的需要，對社會資金沒有吸引力。”吳海泳說。
按6000元單價計算，一套100平方米的房子總價為60萬。目前常州的租金水平大約在10元/平方米/月，一年租金收入大概為1.8萬元，租金回報率約為3%，甚至低于長期銀行利率。而常州的公共租賃房的租金是3.5元/平方米/月。租金回報率僅為1%，“誰會來投資呢？”
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