今天是土地增值稅“清算令”執行的第一天。在“清算令”生效前夕，市場很是配合。地產股昨日幾乎全線下跌，三日以來地產指數跌幅超過15%，包括萬科、金融街等前期高獲利股跌幅近兩成。
專家認為，清算土地增值稅或將分而置之，即對開發豪宅、超標房的房地產商嚴格執行；而對開發經濟適用房等滿足基本住房需求的房地產商或許會寬以待之。
多重因素導致回調
業內專家認為，地產股下跌短期來看，與前期獲利回調以及部分資金離場有關；從中長期看，“清算”土地增值稅、“90平米標準”嚴格執行等房地產調控政策開始“顯效”，也抑制了房地產股票的估價水平。
銀河證券研究員丁文說，“清算前夕出現地產股暴跌和清算本身并不具有直接聯系，更大的可能性是前段時間地產股上漲過猛，導致獲利回調以及機構減倉等原因”。
業內專家分析，地產板塊自去年匯改以來開始起步，逐漸成為本輪牛市行情的龍頭之一。而前期多次調控，似乎更多成為下一次啟動的平臺，房地產板塊累計升幅巨大。
當然，此次調整也不排除投資者對調控政策理解不透或者曲解政策的因素。北京中原物業總經理李文杰舉例，“土地增值稅清算政策出臺后，不少投資者還以為是新征稅種，即造成地產股當天全線下跌”，后來經過專家和稅務部門的解釋，市場情緒才逐步企穩。
丁文說，雖然房地產開發商大多按照1%提取了土地增值稅，但按照實際交易的情況來看，預提部分比實際繳納比率要低，清算房地產增值稅將使開發商預期利潤減少，因此，地產股進行重估也是正常的。
執行力決定清算效果
李文杰認為，土地增值稅清算的效果取決于稅務機關的執行力，而投資于豪宅、超標房的房地產商或許會被較嚴格執行；而對開發經濟適用房等滿足基本住房需求的房地產商或許會寬以待之。
李文杰解釋，從國家調控政策來看，主要是為了抑制開發高檔、超高檔、天價房等拉高房地產價格，而又不符合當前政策的房地產項目，在政策執行力上，可能會對這類住房的開發商采取嚴厲措施。而目前對符合政策要求，解決居民基本住房要求的開發商，即開發90平米以下商品房、經濟適用房等開發商，政府將會采取鼓勵政策，因此，在具體執行上，可能會給這類開發商一些便利。
“在政策執行上，稅務部門有合法的解釋權，比如對哪些項目屬于清算周期內，哪些不在周期內等問題，稅務機關可能會有較大的靈活性”，李文杰認為。
如果稅務機關“動真格”，可能會在房價上掀起一次風暴。“以上海為例，這些開發商可能需要臨時籌集一筆錢補上稅款，而從2005年下半年開始，很多開發商的資金鏈已經繃得很緊了”，業內專家指出，對那些滾動開發、資金不夠充沛的開發商，很容易遭受資金鏈斷裂的問題，如果他們急于“補稅”，就需急于售房，從而引發一場價格戰。
但李文杰認為，對于那些業績較好、土地儲備充裕、資金雄厚的地產商則不必過度擔心。他還補充道，“雖然可能預提不足，但大多地產商畢竟已經事先提取了部分準備金，土地增值稅清算政策的實際影響不會很大。”
（來源：中國證券報 作者：周明）
