上海市房屋土地資源管理局日前印發了《關于貫徹實施〈中華人民共和國物權法〉做好本市物業管理有關工作若干意見的通知》(以下簡稱《通知》)，昨日，該局就市民關注的一些問題進行了首次官方解讀。
上海房地局方面表示，《通知》不僅明確一個產權證計為一個業主人數，還對費用分攤、收益分配及原業主大會議事規則、業主公約有所介紹。房地局相關負責人向《每日經濟新聞》進一步指出，《通知》還詳細規定了費用分攤、收益分配有“法定”、“約定”之分。《物權法》對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配采取約定優先原則，“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”《通知》分別就業主大會成立前和成立后如何約定進行了規范。
具體為：業主大會成立前，為確保公平，防止建設單位利用房屋銷售優勢做出不合理的約定，保護購房人的合法權益不受侵犯，建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業共有部分所獲收益分配，按照《上海市住宅物業管理規定》的規定執行，即主要按照房屋建筑面積比例計算。
業主大會成立后，則可以通過管理規約等方式對建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業共有部分所獲收益分配進行約定。沒有約定或者約定不明的，按照房屋建筑面積比例計算。
“原業主大會議事規則、業主公約也將‘變臉’”該負責人說。同時，由于投票規則、計票方式等的變化，原業主大會議事規則、業主公約的部分內容也出現與上位法不一致的情況。因此《通知》規定，《物權法》施行前制定的 《業主大會議事規則》、《業主公約》、《業主臨時公約》的部分條款與《物權法》相抵觸的，10月1日后，應按《物權法》執行；業委會應對原《業主大會議事規則》、《業主公約》作修訂，并在下次業主大會召開時，提交業主大會表決。
據透露，目前市房地局已就新的業主大會議事規則、相關管理規約示范文本進行修訂，并在部分區縣試點后印發。(張駿斕)
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