1月16日由國稅總局下發的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》)已經引起房地產開發界不小的震蕩。就在上海傳出消息說開發商可能集體上書市領導，要求謹慎制定土地增值稅清算細則時，近日，京城地產名人任志強、潘石屹分別在個人博客上發表文章，評價政策影響。
在任志強看來，在同一塊土地上反復追加稅費的做法并不“合理”，稱這已經令一些地方政府在土地和房地產開發方面的收益大于開發商10倍之多。潘石屹則表示，2月1日將是一個關于土地增值稅“算總賬”的清繳日，一些企業將因此“吃不消”。這一局面或將間接導致房屋市場供給進一步減少，以及持有型商用物業開發商的增加。
任志強反對再收取增值稅
任志強介紹，土地增值稅確實并非新稅法，只不過在出臺之后曾有一個緩征期。據了解，因為1993年以后的房地產宏觀調控導致市場一度萎縮，財政部與國稅總局曾聯合發文，免除了1994年1月1日之前簽訂轉讓合同的土地增值稅，同時免除已立項目五年內轉讓的征稅。“這使得土地增值稅法的實行推遲了五年。”任志強稱，2001年后，隨著房地產市場轉暖，土地增值稅每年成倍增長,尤其是2002年實行土地招拍掛制度之后，在招拍掛制度實行之前用協議出讓方式取得的低價土地儲備在此后獲得了土地差價的高額利潤，也形成了土地增值稅連續多年的高增長。到2006年，土地增值稅占房地產開發利潤比重接近20%。
但是，根據任志強的說法，到目前為止，大多數項目在按稅法扣除各類費用后，并不能達到應納增值稅的標準。尤其是高價從公開土地市場取得土地的項目，多數都達不到該標準。二三線城市中的大量普通住宅也達不到納稅標準。經濟適用住房更不在此列。
即便如此，任志強表示“我不認為出讓的土地有理由在已收取出讓租期中的土地使用費、放棄了土地出租期的使用權之后，政府應再收取土地的增值稅。”任志強認為，土地出讓金、開發商交納的土地增值稅、二手房轉讓環節的土地增值稅等同時征收屬于“同一塊已出租的土地中政府在不斷地無限制地追蹤加收土地中的收益。”
潘石屹：2月1日算總賬
在宏觀調控大半年之后再遇土地增值稅清算，潘石屹形容一些開發商的經歷為“漏房偏遇連夜雨，雪后再降數場霜”。“受清繳影響”導致資金斷頓的房地產開發企業或將面臨項目開發的資金阻礙，市場上房屋供應量進一步減少。
潘石屹介紹，雖然一些上市公司表示，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來的股東負責，但這并不表示十幾年沒有清繳的土地增值稅不會清算總賬。“2月1日就是土地增值稅算總賬的清繳日。”潘石屹稱。
另外，市場人士預測從事商業物業開發的房地產商將在市場上增多，而后續的物業稅征收又會對持有物業的稅費成本帶來不確定性。“有一點是可以肯定的，就是2007年全國納稅排行榜中的房地產公司的比重將有大幅度的增加。”潘石屹表示。
此前，有媒體報道，上海一些大型房地產開發商已經秘密碰頭，準備聯手向市領導上書，希望在土地增值稅征收的地方細則制定時考慮一下企業的生存問題。據業內人士估計，如嚴格征收，2004至2006年，上海每年的土地增值稅至少能征收400億元左右。其中利潤率高和囤地較多的企業或將受到致命的打擊。
（來源：上海證券報 作者：于兵兵）
