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　　《物權法》自2007年10月1日施行以來，涉及建筑物區分所有權和物業服務的糾紛案件數量不斷增加。建筑物的專有部分和共有部分怎么確定？車庫、車位問題如何解決？如何處理“住改商”糾紛？物業糾紛如何化解？最高人民法院近日出臺了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，并將于今年10月1日起正式施行。兩部司法解釋涉及建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，記者就此采訪了最高人民法院有關負責人。

　　外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分

　　問：如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題，司法解釋對此作出了怎樣的規定？

　　答：司法解釋從現實生活出發規定，除了建筑物內住宅、經營性用房等房屋外，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。

　　實踐中很多建筑物區分所有權糾紛是圍繞共有部分產生的。除《物權法》第六章規定的法定共有部分，如建筑區劃內的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。

　　因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即為業主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。

　　確保車庫車位“首先滿足業主需要”

　　問：車位、車庫爭議是建筑物區分所有權糾紛案件的熱點難點問題，司法解釋是如何處理此類問題的？

　　答：車位、車庫緊張是目前普遍存在的問題，這主要是由于我國客觀存在的土地資源稀缺所導致的人地矛盾。司法解釋在《物權法》第74條第1款規定框架內，著重解決如何認定建設單位已經履行法律有關“首先滿足業主的需要”問題。

　　如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。其原因在于，規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。車位、車庫糾紛的處理是一個極其復雜的問題，司法解釋的規定還有些原則，但思路是明確的。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結合糾紛具體情況妥善處理相關案件。待審判實踐經驗的積累足夠豐富之后，也可擇機就新問題、新情況作出單行批復。

　　“住改商”利害關系業主范圍劃在本棟建筑物之內

　　問：當前，因“住改商”引發的糾紛比較多，司法解釋對此作出了怎樣的解釋性規定？

　　答：按照《物權法》第77條規定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。據此，《物權法》第77條實際上已經成為“住改商”業主對由此產生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據。《物權法》施行后，在實踐中有做法是按照多數決定來確定有利害關系業主的意見。這既沒有法律依據，也違反了《物權法》第77條的立法目的。

　　針對這種情況，司法解釋特別規定，將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，不予支持。“住改商”是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便于操作的有利害關系業主的認定標準，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。

　　此外，實踐中確實有可能出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與“住改商”行為存在利害關系的情況，但這部分業主的范圍難以統一劃定，為防止利害關系業主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規定，其應證明利害關系的存在。

　　擴充物業公司應承擔義務的依據范圍

　　問：實踐中，物業服務合同的約定內容一般較為簡單，在產生糾紛的時候，當事人對如何確定物業服務企業的義務經常發生爭議，司法解釋對此有何規定？

　　答：為更好維護業主權益，司法解釋依據合同默示條款理論，合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，即不僅限于物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業服務企業應盡義務的依據。

　　根據《物業管理條例》第2條規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業服務企業應盡義務所做的規定并不會額外增加物業服務企業的義務。

　　本報記者 白 龍