文/龐無忌

　　25日，上海樓市新政“靴子落地”。

　　在北京放開五環(huán)外限購10余天后，上海也對購房政策進(jìn)行了調(diào)整，從放寬限購、加大公積金政策支持等方面作出與北京類似的政策優(yōu)化。

　　一線城市，特別是京滬是全國樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，也是限購政策實施最為嚴(yán)厲的地方。此番京滬相繼放寬限購，傳遞出政策支持加力的積極信號。

　　傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”即將到來，一線城市房地產(chǎn)成交的活躍也有望進(jìn)一步推動房價的穩(wěn)定。

　　京滬樓市政策“同進(jìn)退”

　　上海此番對限購政策的調(diào)整，可謂與北京“同進(jìn)退”。

　　8月8日，北京樓市新政提出，符合條件家庭五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。25日，上海新政提出，符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。此前對上海成年單身人士的單獨限購政策也不再執(zhí)行。

　　58安居客研究院院長張波表示，上海限購政策調(diào)整方向和北京保持同步，也是針對市場需求不足的區(qū)域進(jìn)行針對性放松，政策利好松江、嘉定、青浦等五大新城外環(huán)外區(qū)域。

　　從北京政策效果看，張波說，放寬外圍限購后，市場熱度上升表現(xiàn)明顯，但由于上海的外環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)占比高于北京，且今年以來持續(xù)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供給，這一政策的效果對上海新房市場的整體拉動力會弱于北京，但對二手房尤其是外環(huán)外二手房的拉動作用可能會強于北京。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，目前上海外環(huán)外新房庫存占全市的70%，消化周期普遍超過20個月；同時，外環(huán)外二手房庫存掛牌量占比達(dá)到近40%。優(yōu)化限購政策，旨在激活多套房購置需求，消化部分庫存，特別是對于新市民在外圍購置第二套、為父母購置養(yǎng)老房產(chǎn)等，都有一定效用。

　　此外，京滬兩地均對公積金政策進(jìn)行優(yōu)化。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，本次上海優(yōu)化多項公積金政策，包括提高個人住房公積金貸款額度、支持提取住房公積金支付購房首付款、支持住房公積金“又提又貸”等，整體優(yōu)化思路與北京亦較為相似。其中，上海針對綠色建筑和多子女家庭的公積金貸款支持，北京此前已經(jīng)執(zhí)行。支持住房公積金“又提又貸”，亦與北京政策一致。

　　除此之外，她表示，上海進(jìn)一步降低居民購房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣，未來北京繼續(xù)優(yōu)化商貸利率、降低居民購房成本也存在預(yù)期。

　　預(yù)期共振效應(yīng)

　　值得注意的是，近兩年，一線城市在調(diào)整房地產(chǎn)政策時往往步調(diào)一致。2024年年初、5月末，均出現(xiàn)過多個一線城市集中放寬樓市政策的情形。

　　為何京滬等超大城市選擇集體行動？

　　首先，一線城市樓市示范效應(yīng)強，往往牽一發(fā)而動全身。國家層面對一線城市的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向有統(tǒng)一部署和指導(dǎo)，各地?fù)?jù)此按照本地調(diào)控節(jié)奏出臺相應(yīng)落地政策。此外，一線城市告別單打獨斗，在關(guān)鍵時點保持步調(diào)一致往往能帶來預(yù)期共振效應(yīng)，為市場釋放更強有力的積極信號。

　　陳文靜認(rèn)為，隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進(jìn)的概率也進(jìn)一步增強，一線城市步調(diào)一致，有助于提振市場預(yù)期，促進(jìn)市場“止跌回穩(wěn)”。

　　“金九銀十”會重燃嗎？

　　限購政策放松有望推動后市交易活躍，特別是未來兩個月樓市將迎來傳統(tǒng)銷售旺季。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策落地后，上海新房和二手房等市場都將迎來利好。當(dāng)前新房市場的樓盤品質(zhì)較好，新盤供應(yīng)節(jié)奏加快，和當(dāng)前政策結(jié)合，將更好吻合改善性需求特點，新房帶看和簽約量將有積極上升的良好勢頭。二手房亦會因購房門檻降低、市場聯(lián)動等影響而保持活躍態(tài)勢，尤其是地段好、戶型優(yōu)、租金預(yù)期好的二手房，其表現(xiàn)更佳。綜合來看，上海屬于全國優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)市場，最近幾年亦強于其他城市。當(dāng)前新政效應(yīng)預(yù)期很好，并會促進(jìn)市場更為活躍和積極。

　　李宇嘉認(rèn)為，整體來看，京滬等地政策從降成本、降門檻出發(fā)鼓勵需求釋放，邊際上會有一定效果。

　　不過，他也提醒，當(dāng)前樓市供應(yīng)量大、房價預(yù)期轉(zhuǎn)弱等因素仍對需求形成制約，房地產(chǎn)政策還需要從經(jīng)濟(jì)基本面，從解決居民安家、就業(yè)、生育、養(yǎng)育、社保等等一攬子系統(tǒng)的角度出發(fā)形成組合拳。